Todos que residem em um condomínio, assim como aqueles que possuem um conjunto comercial sabem de suas obrigações, que é o pagamento da cota condominial (sejam inquilinos ou proprietários).

A cota condominial é o conjunto de gastos realizados pelo condomínio, que tem a finalidade de manter e conservar os serviços e a utilização das partes e coisas de uso comum.  

A lei dividiu essas despesas em duas partes, ordinárias e extraordinárias.  

Ocorre que, a legislação específica dos condomínios, que hoje, está inserida no Código Civil, Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002, não descreve o que são despesas ordinárias e extraordinárias, esse assunto é abordado na lei do inquilinato (Lei 8.245/91 – artigos 22 e 23).  

As chamadas despesas ordinárias são fixas e competem a todos, enquanto a despesa extraordinária cabe ao proprietário.  

Normalmente as despesas extraordinárias possuem denominação diferente, dependendo do condomínio e do modo como são administrados. Há aqueles que utilizam o termo “taxa extra”, que significa se tratar de uma arrecadação cujo valor não foi contemplado na previsão orçamentária anual, mas também há quem utilize a expressão “fundo de obras” para destacar que o responsável pelo seu pagamento é o proprietário da unidade autônoma.  

No caso dos condomínios que instituem o “fundo de obras”, muitos o fazem apenas para terem caixa e, na verdade, por não existir qualquer projeto aprovado que imponha a sua cobrança e posterior arrecadação acabam utilizando o valor para cobrirem despesas extras, o que, em princípio, é incorreto.  

Muitos condomínios utilizam essa prática para que todos acreditem que a cota condominial (despesa ordinária) continua no mesmo valor há muito tempo, demonstrando que a gestão está “aparentemente” no rumo certo, essa conduta não considera o critério legal da lei do inquilinato, e serve como forma de mascarar os gastos condominiais.  

Contudo, não é esse o critério legal e é interessante destacar que a lei não contém palavras inúteis, como afirmam os intérpretes do direito.  

Outro equivoco é fixar o valor do “fundo de obras” de forma igualitária, ou seja, todos pagam o mesmo valor independentemente do tamanho de suas unidades autônomas, enquanto a despesa ordinária é distribuída de modo proporcional às áreas de cada um.  

O artigo 1.336, inciso I do Código Civil estabelece o critério de rateio das despesas condominiais através da divisão por área (fração ideal), onde as unidades maiores pagam mais do que as menores sendo que nesse dispositivo legal há a expressão “salvo disposição em contrário da convenção”. 

Assim, exceto no caso em que a convenção do condomínio determinar de forma clara e inquestionável o critério utilizado para despesa ordinária deverá ser o mesmo para o da despesa extraordinária (igualitária ou fração ideal), e na ausência da convenção o critério utilizado deve ser o da divisão por área.  

Em suma, em cada condomínio é possível que a divisão (rateio) das diferentes despesas seja feita de outra forma, atendendo a sua própria realidade, de todo modo, os condôminos têm de arcar com sua cota na despesa.

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