A convenção condominial é um instrumento de ordenação da vida condominial, sendo que através dela há possibilidade de adoção de medidas administrativas e legais que visam municiar o síndico de meios para harmonizar os conflitos cotidianos do edifício, punindo eventuais transgressões e, ao mesmo tempo, disciplinando o papel de cada um no condomínio.

A legislação em vigor determina que toda e qualquer convenção condominial só poderá ser alterada através da realização de assembléia geral específica, ou seja, deverá haver tópico especifico do edital de convocação, a fim de que os interessados compareçam e discutam o assunto.

O quorum exigido por lei é de condôminos que representem 2/3 (dois terços) da fração ideal do condomínio. A fração ideal é o resultado aritmético da proporção de área útil somado à área comum, que cada unidade autônoma tem, conforme descrito na especificação do condomínio e nas respectivas matrículas imobiliárias.

A exigência do quorum é apurada através da comprovação da área (fração ideal) e do exercício pleno do direito de propriedade, ou seja, há necessidade de que a matrícula imobiliária, que é o documento que identifica quem é o dono da unidade imobiliária, conste o nome do mesmo, ainda que se trate de compromisso de compra e venda público ou particular.

Para que o proprietário (condômino) possa exercer validamente o seu direito de voto na assembléia, assim como manifestar suas idéias perante os demais, há necessidade de que esteja quite com as obrigações condominiais. Assim, a unidade autônoma só poderá votar se contra ela não existir nenhum débito, seja de cota condominial, seja de eventuais multas impostas pelo condomínio em razão de descumprimentos da convenção ou do regulamento interno.

Um detalhe importantíssimo e que indica a importância das assembléias gerais de condôminos é o fato de que qualquer deliberação tomada em assembléia pode ser considerada nula, se qualquer um dos condôminos não tiver sido convocado para o ato.

No momento da assembléia condominial há exigências do cartório imobiliário no sentido da identificação do proprietário, da unidade autônoma e também de que ao lado dessas informações seja assinado pelo titular, reconhecendo-se a respectiva firma em cartório.

As alterações de convenção condominial não necessitam ser feitas de modo integral, ou seja, é possível que apenas algumas cláusulas sejam revistas, mas será necessário constar do edital de convocação as cláusulas que se pretende modificar.

A necessidade de periódicas atualizações da convenção condominial são amplamente justificadas, na medida em que há condomínios cujas convenções prevêem situações que já não ocorrem, ou não regulam situações atuais, o que pode gerar a falsa impressão de ausência de ordem no condomínio e, ao mesmo tempo, deixam o síndico em situações incômodas, na medida em que não tem um instrumento inquestionável em suas mãos para ordenar a vida condominial.

O acesso ao texto vigente da convenção condominial é realizado pelo Cartório Imobiliário, onde todos os moradores e interessados tem acesso. Todos os moradores devem conhecer o teor da convenção condominial de seu edifício, pois só através do conhecimento efetivo podemos melhorar o que está a nossa volta.

Não esqueça que se você tiver dúvida é possível tira-las no SICON, basta agendar previamente um horário.