O Código Civil ao regular a situação dos condomínios edilícios dispõe claramente que o titular do direito de propriedade tem em suas mãos uma variedade de obrigações e direitos em relação aos demais condôminos e moradores e, mesmo, em relação a própria massa condominial, que é um ente despersonalizado.

No artigo 1.335 são declarados os direitos básicos do condômino que são: usar e fruir livremente de suas unidades; usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores e votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

O condomínio edilício é organizado administrativamente com a previsão legal da existência de um corpo diretivo formado pelo síndico e pelos conselheiros fiscais, bem como pela assembléia geral.

A lei não proíbe a existência de sub-síndico, porém deve ser previsto o cargo na convenção condominial, assim como suas atribuições, para que possa ser escolhido em assembléia.

A assembléia geral do condomínio é o órgão deliberativo, ou seja, que através da prévia convocação. instalação e deliberação decide sobre todos os atos de interesse do condomínio, sendo que a participação nelas só é permitida àquele que esteja quite com suas obrigações condominiais.

 Cabe salientar que para a demonstração de que uma unidade autônoma está quite com suas obrigações e, em decorrência disso, possa seu titular (condômino) exercer seu direito de participar ativamente no processo decisório, deverão ser adotadas algumas cautelas, pois há intensa discussão sobre esse tema.

Uma das cautelas principais é efetuar o pagamento na data determinada pelo condomínio, obtendo a quitação daquela parcela mensal. Note-se que a cota condominial é estabelecida na assembléia geral ordinária, quando se aprova a previsão orçamentária.

Outra providência de caráter prático e que permite maior controle pelo condômino é solicitar, periodicamente, uma declaração pelo condomínio, de que sua unidade autônoma está quite para com as obrigações condominiais. Entre outras vantagens será possível descartar uma enorme quantidade de papéis dentro de casa, substituindo-os por apenas um declarando a inexistência de débito até aquele momento.

Finalmente, será importante que os condôminos prefiram o pagamento em cheque nominal, pois na eventualidade de não constar o pagamento será possível obter a microfilmagem do cheque e com isso demonstrar a sua existência.

Nos casos de atraso da cota condominial, onde o condômino procura fazer um acordo para pagamento, com parcelamento da dívida e vinculação ao fiel cumprimento das obrigações que se vencerão no futuro há entendimentos no sentido de que se o inadimplente cumpre regularmente o acordo ele estará apto a exercer o seu direito de voto perante a assembléia.

Contudo, não vislumbramos essa situação como aceitável, já que a obrigação condominial tem uma natureza jurídica específica, reforçada pelo vocábulo quite utilizado na norma.

Em nosso entendimento só está quite o condômino que paga sua obrigação condominial até o vencimento e, não estando nessa situação perderá temporariamente o direito de votar e ser votado nas assembléias condominiais , assim como, não poderá se manifestar, participando da assembléias apenas como ouvinte.

Convém lembrar que embora alguma unidade autônoma esteja em atraso com suas obrigações patrimoniais, isso não dá direito ao condomínio de não convocar para as assembléias. A lei determina em seu artigo 1.354 que não sendo tomada esta providência poderá impedir a instalação da própria assembléia geral.