As assembléias gerais de condomínio assumem importantíssimo papel na administração interna dos edifícios.

Tal importância é uma decorrência do fato de que se trata a Assembléia Geral de condôminos o órgão máximo dentro do condomínio, pois se trata do conjunto de propriedades, representada naquele ato específico.

As assembléias gerais deverão obedecer à convenção condominial e a lei a partir do momento de sua convocação, com a inscrição dos assuntos que deverão ser debatidos, bem como durante o seu curso, inclusive no momento das votações e, por fim, no que se refere a formalização da ata.

No que se refere à convocação de assembléias gerais, dois importantes aspectos sempre se destacam:

Assembléias Ordinárias - que são aquelas que se realizam obrigatoriamente uma vez por ano, no mínimo, onde devem constar como temas: a) previsão orçamentária; b) prestação de contas.
Nesse caso, cada edifício deverá observar sua própria convenção condominial, a fim de verificar se os mandatos do síndico e dos conselheiros têm duração de um ou dois anos. Dependendo do caso, será também obrigatória a inclusão da eleição do corpo diretivo.

Assembléias Extraordinárias – que ocorrem sempre que for do interesse do condomínio, e como item obrigatório deverá constar o assunto a ser abordado pelos condôminos, a fim de que os mesmos exerçam seu direito de voto.

Quanto à convocação das Assembléias Gerais, tanto as ordinárias, como as extraordinárias, a mesma será feita pelo síndico e, no caso de omissão por condôminos que representarem 1/4 (um quarto) das frações ideais do condomínio.

No que se refere, à apuração dos votos todo cuidado há de ser observado, a fim de não ser provocada irregularidade ou nulidades, que causarão transtornos a toda comunidade condominial.

Dessa forma, cada tipo de votação será apurada de forma diferenciada, com a contagem levando em consideração a fração ideal de cada uma das unidades autônomas, nos termos dos artigos 1.337, parágrafo único, 1341, I e II, 1.342, 1.343, 1.352, 1.353 e 1.357. todos do Código Civil, que cuidam de quoruns especiais.

Há muita confusão no tocante a contagem dos votos, onde verificamos que a maioria pensa que deve ser computada apenas a quantidade de unidades autônomas presentes ou representadas na assembléia geral, mas, como verificamos anteriormente, isso não é fato, mas sim uma exceção.

Quando a votação acaba empatando, onde um determinado número de condôminos vota em um sentido e, por outro lado, o mesmo número de condôminos vota em sentido diverso, há o exercício do chamado “voto de minerva”, ou de desempate.

Esse voto de desempate deverá ser exercido tão-somente pelo presidente dos trabalhos. Assim, se o presidente dos trabalhos também for condômino, naturalmente ele exercerá o direito ao voto de desempate.

A lei é omissa quanto a regulamentar essa situação, mas existem convenções condominiais que retratam a situação e descrevem o modo pelo qual esse direito será exercido.

Devemos lembrar, que quando a lei é omissa a respeito de um assunto, isso não quer dizer que aquela conduta seja proibida.

Por outro lado, sempre será importante a observação dos itens obrigatórios constantes da lei, isto é, dos quoruns exigidos para cada uma das votações, que se não observado poderá causar nulidade do ato, ou daquele tema específico.

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