O direito de propriedade tem importância reconhecida na convivência social, além de se encontrar previsto na Constituição Federal como uma das garantias irrevogáveis, atribuídas às pessoas físicas e jurídicas.

O referido direito é constituído de três aspectos fundamentais: o direito de uso, o direito de fruição (usofruto) e o direito de disposição. Cada aspecto pode ser separado do conjunto, assim, formando cada qual um direito específico.

O direito de uso é caracterizado pelo poder do titular em utilizar o bem de acordo com a sua destinação esperada e previamente formulada.

De outro lado, o direito de fruição permite ao seu titular a possibilidade de obter frutos do bem, por exemplo, o valor da renda derivada da locação.

Finalmente, o direito de disposição caracteriza-se pela permissão de dispor totalmente do bem, ou seja, é possível que o dono onere, ceda (ainda que gratuitamente) ou até possa vendê-lo.

No condomínio, convivemos com o direito de propriedade individual e coletivo. O primeiro direcionado à unidade autônoma (apartamento, casa, conjunto, entre outros), e o segundo voltado à propriedade coletiva, dirigido às áreas e bens comuns, dos quais os titulares são os condôminos.

Interessante salientar que a Constituição Federal também garante a função social da propriedade, que pode ser entendida como a utilização de acordo com o seu uso normal e esperado.

Nos condomínios, as convenções condominiais determinam quais são as áreas comuns e quais são as áreas privativas, assim como também informam a utilização de cada uma delas.

Um dos principais problemas diz respeito às adaptações feitas nos imóveis, já que muitas vezes ferem a convenção condominial e a própria legislação vigente.

Temos visto que muitos proprietários, baseando-se apenas no direito de propriedade e se esquecendo da função social do mesmo, modificam o bem de acordo com seus desejos e ideias, não se importando com os demais.

Nesse sentido, destacamos a necessidade de obediência das regras convencionadas. Também faz-se necessário participar o síndico dos projetos que se pretende por em prática, conforme previsto na convenção condominial.

A visão individualista da propriedade não pode mais ser aceita, devido à necessidade de se observar o direito alheio. Isso quer dizer que quando pretendemos utilizar nossa propriedade temos todo o direito, mas não há direito ilimitado. Haja vista que o Código Civil assegura o direito de propriedade que não cause perturbação à saúde, à segurança e ao sossego alheio.

Outro aspecto de importância diz respeito à obtenção das licenças necessárias para proceder as reformas, tanto nas áreas comuns, como nas privativas. De acordo com a legislação municipal vigente, é obrigatório apresentar o projeto e efetuar o pagamento do denominado ART (Auto de Responsabilidade Técnica).

Não podemos esquecer que recentemente, nas cidades do Rio de Janeiro e São Bernardo do Campo (SP) ocorreram desmoronamentos com vítimas fatais decorrentes, provavelmente, da realização de obras irregulares executadas sem a devida assistência do profissional habilitado para tal.

Nesse tipo de situação irregular, além do problema social decorrente da tragédia, afinal vidas foram ceifadas, temos o aspecto jurídico que poderá atingir diretamente o dono da obra e o síndico, tanto no âmbito criminal, como na responsabilidade civil (indenizações a serem pagas às famílias das vítimas fatais e dos que perderam seus imóveis).

Portanto, na vida em condomínio, que é considerado um microorganismo da sociedade, devemos respeitar os deveres e os direitos relacionados às unidades autônomas e às áreas comuns. Só assim a segurança de todos e a ordem geral estarão garantidas.