A convenção condominial é a regra interna elaborada e/ou aprovada pelo conjunto de condôminos. Em princípio pode parecer que a mesma pode tratar todos os temas pertinentes ao condomínio de forma específica, ou seja, sem atentar para os ditames da legislação em vigor.

Contudo, não é essa a melhor interpretação, já que apesar de se tratar de lei interna do condomínio, onde se estipula a forma da administração, as penalidades, os direitos e deveres do corpo diretivo e dos condôminos, enfim tudo que se relacionar com aquela determinada comunidade.

O Código Civil direciona alguns aspectos que deverão ser preenchidos quando da instituição do condomínio e, consequentemente, a elaboração e registro da convenção condominial perante o cartório de registro de imóveis.

Essa tarefa, inicialmente, é atribuição da incorporadora do imóvel, conforme determina a lei 4.591/64, que nessa parte não foi revogada pelo Código Civil.

Essa circunstância permite que, às vezes, por interesse próprio a incorporadora lance cláusulas abusivas, ou seja, que privilegiam-na com excesso, em detrimento dos demais condomínios.

Em recente pesquisa, junto ao endereço eletrônico do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, verificamos a recorrência de situações como esta onde, por exemplo, se institui que as unidades autônomas ficam isentas do condomínio enquanto não forem vendidas pela construtora/incorporadora, ou a isenção parcial da cota condominial até que seja vendida a unidade autônoma pela construtora.

Nesses julgados pesquisados foi observado que o Poder Judiciário declarou nula e sem qualquer efeito esse tipo de cláusula, na medida em que contém caráter abusivo, na medida em que se tratando de condomínio há necessidade de equilíbrio nas atribuições e responsabilidades, especialmente no aspecto financeiro.

Recomendamos, portanto, que todos passem a analisar com critério as respectivas convenções condominiais, a fim de identificarem esse tipo de problema.

Além disso, e aproveitando a leitura desse instrumento jurídico (convenção condominial), é interessante que se observe as atribuições do síndico, principalmente os critérios de elegibilidade e inelegibilidade, para que não nos surpreendamos com situações imprevistas e que podem gerar mal estar no condomínio. (Dr. Rubens Moscatelli, pres. do SICON - Sindicato dos Condomínios Prediais do Litoral Paulista).