O percentual da multa por atraso no pagamento das cotas condominiais é um tema que está ocupando cada dia mais espaço entre os juristas que possuem opiniões divergentes acerca do assunto em pauta, inclusive o mesmo já está mencionado no novo Código Civil.

Vale ressaltar o que diz a Lei 4.591/64, que dispõe sobre condomínio em edificações, incorporações imobiliárias e também o que o atual Código Civil aborda a respeito dessa problemática.

Para elucidar as principais dúvidas no que se refere à porcentagem adequada, Daniele dos Santos Góis, advogada do Sicon em Santos, fala sobre o tema com embasamento constitucional.


Daniele dos Santos Góis, advogada do Sicon

Lei 4.591/64
Art. 12 - Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.
(...)

§ 3º O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a seis meses.

Código Civil atual define:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
(...)

§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados, ou não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Pontos relevantes...
Na abordagem desse assunto encontramos dois posicionamentos: o primeiro refere-se aqueles que entendem que a multa a ser aplicada, independentemente da situação é de 2%.

Enquanto no segundo, estão aqueles juristas que compreendem que a multa de 20% é válida somente em determinadas situações.

Riqueza de detalhes...
O primeiro posicionamento, daqueles que entendem que a multa a ser aplicada será sempre de 2%, baseiam suas opiniões no seguinte fato: a Lei que criou o atual Código Civil é Lei Federal, portanto, aplica-se a todos os condomínios edilícios.

Neste padrão, a norma que regula a multa é considerada lei de ordem pública, sendo, portanto, norma imperativa de obrigatoriedade inafastável, ou seja, nem a convenção condominial, nem as partes ou o juiz poderão decidir de forma contrária à lei.

Ademais, o artigo 2.035, do Código Civil é expresso ao afirmar que:
Art. 2.035 - A validade dos negócios e demais atos jurídicos, constituídos antes da entrada em vigor deste Código, obedece ao disposto nas leis anteriores, referidas no art. 2.045, mas os seus efeitos, produzidos após a vigência deste Código, aos preceitos dele se subordinam, salvo se houver sido prevista pelas partes determinada forma de execução.

Parágrafo único. Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos.

Neste sentido, seria perfeitamente aplicável a multa de até 2% a todos os condomínios a partir da entrada em vigor do novo Código Civil (12/01/2003).

Definição preponderante...
Quanto ao segundo posicionamento cabe esclarecer, primeiramente, o que é o ato jurídico perfeito. Ele é o direito consumado, um ato que se aperfeiçoa, se integraliza, se faz inteiro, se consolida, se completa e se perfaz, debaixo de uma ordem normativa vigente e se trata de garantia constitucional individual.

O conceito do ato jurídico perfeito está posto na lei: "Reputa-se ao ato jurídico perfeito o já consumado segundo a lei vigente ao tempo em que se efetuou" (Lei de Introdução ao Código Civil, art. 6º, § 1º, com a redação da Lei nº 3.238/57).

Feitas essas consideração a respeito do ato jurídico perfeito, fica mais fácil esclarecer este segundo posicionamento.

Os juristas deste segundo grupo apóiam sua tese no fato de que a Convenção Condominial é sim um Ato Jurídico Perfeito e, para que seja possível sua alteração, há a necessidade de uma emenda constitucional revogando a garantia acima mencionada.

Ademais, para estes juristas, a Convenção Condominial é norma de caráter negocial e como tal as partes ou o próprio juiz podem dispor ao seu respeito.

O extinto Segundo Tribunal de Alçada Civil, na Apelação sem revisão número 802459-00/6, que teve como órgão julgador a 11ª Câmara e como relator o Juiz Egidio Giacoia, afirmou que a função social da propriedade individual no condomínio edilício encontra limites no interesse geral da comunidade condominial, devendo ser observadas as decisões soberanas tomadas em Assembléia, de molde a permitir a manutenção e desenvolvimento harmônico da comunidade.

Não há também que se falar de intuito lucrativo na aplicação da multa de 20%, sendo que seu objetivo é a sustentação do orçamento para fazer frente aos gastos de administração e conservação da coisa comum.
Por outro lado, inaplicável o disposto no artigo 2.035, parágrafo único, porquanto a expressão convenção ali contida só se atém aos casos de ferimento dos preceitos de ordem pública.

Considerações finais...
Por esse segundo posicionamento, a multa prevista no Código Civil só pode ser aplicada, sem qualquer discussão, quando o condomínio  não possui Convenção registrada, ou àqueles instituídos a partir da vigência da nova lei. Cabe destacar, que os condomínios antigos, onde a multa máxima pode chegar a 20%, poderá ser revista, desde que realizada Assembléia Geral com quorum de 2/3 das frações ideais.

A polêmica só terá resposta definitiva quando o Supremo Tribunal Federal – STF, se manifestar com a edição de súmula vinculante.