A administração do condomínio é atribuída ao síndico pelo artigo 1.347 do Código Civil, este é o responsável civil e criminal pela execução dos atos administrativos do condomínio, mas podem existir órgãos auxiliares, tais como a figura do Conselho Fiscal e do subsíndico.

Como o Código Civil nada dispôs sobre a criação do cargo de subsíndico e suas funções, esse ponto deverá ser regulado pela Convenção, a qual deve definir claramente suas funções.

Para pontuar os ofícios do subsíndico e também do Conselho Fiscal no Condomínio, Tatiana Schmitz de Almeida, advogada da Delegacia Regional do Sicon em Praia Grande, aborda o assunto com clareza e propriedade. 


Tatiana Schmitz de Almeida, advogada da Delegacia 
Regional do Sicon em Praia Grande

Pontos salientes...         
A Lei 4.591/64 em seu artigo 22, parágrafo 6º, define: 
"A Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de dois anos, permitida a reeleição".

O subsíndico tem todas as atribuições do síndico, mas assume seu lugar apenas nas ausências esporádicas do mesmo. No caso da renúncia ou da morte do síndico, o subsíndico assume o cargo provisoriamente, e compete a ele convocar uma assembléia para que seja feita uma nova eleição. 

Nos Condomínios constituídos por diversos edifícios, a figura do subsíndico torna-se necessária, pois cada edifício pode ser administrado, no tocante a seus problemas internos e emergenciais, pelo subsíndico. Esclarecemos que neste caso, a Convenção deve ser clara nas atribuições do síndico e subsíndico para evitar conflitos.   

Nestes complexos condominiais constituídos por diversos blocos, podem ser atribuídas aos subsíndicos, entre outras, as seguintes funções:
· cuidar de problemas rotineiros;      
· sugerir ao síndico, à Assembléia e ao Conselho Fiscal o que parecer útil para a boa administração do condomínio;     
· o exercício do cargo de tesoureiro, secretário, vigilância, entre outros.

Como suas atribuições emanam da Convenção, os subsíndicos respondem diretamente perante o condomínio e não perante o síndico, embora este possa vetar deliberações tomadas pelo subsíndico, visto que, sendo o administrador geral e estando em posição hierárquica superior, possui a prerrogativa no momento de administrar.  

O mandato do subsíndico, como praxe, deve se dar pelo mesmo tempo do síndico, ou seja, se a Convenção determina que o mandato do síndico é de dois anos com possibilidade de reeleição, a regra também se aplicará para o subsíndico. Não é comum a remuneração do subsíndico, sendo considerado apenas um órgão auxiliar do condomínio, mas a Convenção pode dispor de forma diversa.

Quanto ao Conselho Fiscal, o Código Civil em seu artigo 1356, define:
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

Embora o Conselho seja um órgão de alta utilidade prática, sua criação é facultativa e em alguns casos, como de pequenos condomínios, inviável, pois precisa de no mínimo três membros na sua composição.   

Na grande maioria dos casos, os membros do Conselho Fiscal do condomínio acumulam também as funções de Conselho Consultivo, porém, tal acúmulo deve estar estabelecido na Convenção. As atribuições de um e de outro, no entanto, são distintas. Enquanto o Conselho Fiscal fiscaliza as contas do síndico, o Conselho Consultivo delibera, em auxílio ao síndico, sobre as questões administrativas do edifício.   

Compete ao Conselho fiscal, entre outras, as seguintes atribuições:
· Dar parecer, aprovando ou reprovando as contas do síndico, sendo que estes  pareceres devem ser encaminhados para a Assembléia Geral;
· Fiscalizar as contas do condomínio;     
· Alertar o síndico sobre eventuais irregularidades;    
· Os membros podem eleger o presidente do conselho; 
·  Escolher, com o síndico, a agência bancária do Condomínio.

As tarefas do Conselho fiscal podem ser distribuídas entre seus membros, e levando em consideração que suas funções são exercidas em proveito da coletividade condominial em que eles integram, presume-se gratuito seu mandato.

Considerando ser necessário um bom entrosamento entre o síndico e o Conselho Fiscal, a lei estabeleceu como duração de mandato dos Conselheiros o prazo de 2 anos, permitida a reeleição, sendo que pode ser estabelecido período menor pela Convenção. 

Por fim, compete a Assembléia Geral decidir os conflitos surgidos sobre questões relevantes entre o Conselho Fiscal e o síndico.