Para elucidar as dúvidas mais freqüentes acerca do Novo Código Civil em vigência no que se refere ao setor condominial, Geisa Ribeiro, advogada do Sicon em São Vicente, comenta os tópicos principais dessas alterações e o que elas podem representar para a vida condominial do cidadão. 


Geisa Ribeiro, advogada do Sicon em São Vicente

Inovações do Novo Código Civil

Penalidades impostas aos condôminos infratores e cautelas para suas aplicabilidades...
O Novo Código Civil introduziu em seu artigo 1.336, parágrafo 2º, que a convenção ou o ato constitutivo do condomínio, podem estipular multa no valor de até cinco vezes o valor das contribuições mensais para os condôminos que:
• Realizarem obras que comprometam a segurança da edificação;
• Alterarem a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
• Não derem às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes (art.1336, § 20).

Pontos salientes...
É importante ressaltar que esta multa acima mencionada, nos casos em que não haja disposição expressa, deverá obrigatoriamente ser deliberada em assembléia geral, por dois terços (no mínimo) de condôminos restantes.

Também a primeira parte do artigo 1.337 da atual Lei Civil, por sua vez, dispõe que o condômino, ou possuidor, que por repetidas vezes não cumprir com os seus deveres perante o condomínio poderá ser obrigado a pagar multa de até cinco vezes o valor atribuído à contribuição mensal. Já a aplicação dessa multa (casos de reincidências em infrações) dependerá sempre da deliberação de pelo menos três quartos dos condôminos restantes.

Outra inovação que o novo Código Civil trouxe é uma punição mais eficaz àqueles condôminos indesejáveis, pois o parágrafo único desse mesmo artigo 1.337 estabelece que o condômino ou possuidor, que mantiver comportamento anti-social e que por este motivo venha a gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser compelido ao pagamento de uma multa de até 10 (dez) vezes o valor da cota mensal, até subseqüente deliberação da assembléia. Sendo que para esta também será necessária a aprovação de pelos menos três quartos dos condôminos restantes.

Em uma breve análise observamos que os artigos 1336 e 1337 têm origem e fundamento, dentre outros, no artigo 21 da Lei nº. 4.591/64, pela qual "a violação de qualquer dos deveres estipulados na convenção sujeita o infrator à multa fixada na própria convenção ou no regimento interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber". E como este antigo dispositivo, aqueles também possibilitam que o condômino faltoso seja condenado a reparar as perdas e os danos a que der causa.

Aspecto importante e cauteloso aos senhores síndicos...  
É o da caracterização do que se possa denominar como efetivo comportamento anti-social, haja vista o fato de que o que pode ser correto para alguns pode não o ser para outros, esbarramos, portanto aqui numa questão de valores, a qual deverá os senhores síndicos e maioria dos condôminos chegarem a um mútuo consenso para valorarem este dito comportamento como anti-social, que deverá estar previsto no Regulamento Interno para ser aplicado.

Definição de anti-social...
“Que ou quem é hostil às leis e instituições sociais ou a qualquer comunidade organizada. Que ou quem não gosta do convívio social. Que ou quem é desrespeitoso (a) e indelicado (a) com os outros; grosseiro (a); rude”. (conforme o dicionário).

Entretanto, não se pode perder de vista que existem comportamentos que são incontestavelmente anti-sociais, como, por exemplo, o daquele indivíduo que costuma ofender e agredir os vizinhos sempre que estes lhe pedem para ouvir música em um volume mais baixo, um condômino que venha a destinar sua unidade como casa de encontros, atentando à moral e bons costumes e etc.

Ainda em relação ao chamado ‘comportamento anti-social’, é oportuno registrar que, ao contrário do que vêm divulgando alguns operadores do Direito, o novo Código Civil não permite a expulsão do condômino cuja conduta venha a ser considerada como tal. O que dificilmente se operará, levando-se em consideração os dispositivos da nossa Constituição Federal e do próprio Código Civil que protegem o direito de propriedade e o direito de ir e vir, na realidade, o que poderá sim ocorrer é que um condômino seja tão penalizado por seu comportamento anti-social que se veja obrigado a se desfazer de seu imóvel para quitar o débito daí decorrente. E isso poderá ocorrer por mera vontade sua ou por determinação judicial decorrente de demandas cobrando as referidas multas.

Considerações finais...
A aplicação das multas previstas nos artigos 1336, § 20, e 1337 pode ocorrer mesmo naqueles condomínios que já tinham regras próprias (convenção) à época da entrada em vigor do novo Código Civil, ou seja, janeiro de 2.003, desde que, é claro, a assembléia assim decida e seja observado o quorum exigido para cada caso. Isso porque, essas hipóteses, a nova Lei não menciona previsão convencional, mas apenas deliberação de certo número de condôminos. 

Podemos destacar que penalidade é uma sanção e o fato que dá ensejo a uma sanção é a violação de uma norma, portanto toda e qualquer infração condominial deverá sempre ser devidamente notificada e comprovada para que venha  ser passível de punição.