O débito condominial é conhecido na linguagem jurídica como obrigação propter rem, ou seja, própria da coisa. A obrigação pelo pagamento das despesas do condomínio é prevista na legislação, sendo que a mesma é atribuída ao condômino.

Para sanar as dúvidas mais freqüentes sobre o assunto em pauta,  Marli Tavares Barbosa, advogada da Subsede do Sicon em Guarujá, explana acerca do tema.


Marli Tavares Barbosa, advogada da Subsede
Sicon em Guarujá

O Código Civil define:
Art. 1315 - O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.

A obrigação de pagamento ora tratada, cuja terminologia é conhecida nos meios jurídicos como propter rem deve ser vista sob dois aspectos distintos, a saber:

Aspectos importantes...
Em primeiro lugar o débito sempre será da unidade autônoma, integrante do condomínio. Assim, se o titular da propriedade quiser vender o imóvel, mesmo com débitos perante o condomínio, isso é possível e não torna nulo o negócio.

Em segundo lugar, sob o ponto de vista da obrigação de pagamento a mesma sempre será daquele que for titular da propriedade. Assim, se houver venda do imóvel o comprador passa a ser devedor perante o condomínio, conforme determinado pelo Código Civil em seu artigo 1.345.

Tal obrigação, que passa a ser do comprador da unidade autônoma, como decorre da própria lei, passa a ser exigível com a entrada na posse pelo mesmo, independentemente de ter sido, ou não, realizado o registro da escritura de compra e venda perante o cartório imobiliário.

Por outro lado, nada impede que o comprador, após efetuar o pagamento das despesas condominiais, possa promover ação contra o vendedor para reaver o que pagou, através da chamada ação de regresso.
 
Débito condominial e o bem de família...
Esta dívida, oriunda de despesas e taxas condominiais, exclui o imóvel da proteção prevista na Lei 8009/90, dada ao “bem de família”, portanto o imóvel mesmo que única propriedade, e, apesar de ser destinado a habitação familiar, responde pelo débito condominial, sendo passível de execução e penhora.

Art. 3º - A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
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IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;
 E vem reforçado pelo o Código Civil de 2002:
....
Art. 1.715 - O bem de família é isento de execução por dívidas posteriores à sua instituição, salvo as que provierem de tributos relativos ao prédio, ou de despesas de condomínio.

Que determina especificamente, a dívida de despesas condominiais como débito passível de execução e penhora, mesmo para os imóveis tidos como bem de família.

A inadimplência condominial, nem sempre tem motivo fútil, mas é importante que se tenha cautela, para em virtude dela não se colocar em risco a propriedade, até porque, como se sabe o condomínio é mero centro de despesas e receitas, não visando lucro e sim a manutenção da coisa comum.