Assuntos abordados: Normas de convivência interna nos Condomínios, explicação do processo de mudança nas áreas comuns so edifício, locação de áreas comuns e responsabilidade da manutenção das sacadas dos prédios: a quem compete?


04/06/2007
Assunto do programa: Vida em condomínio



*** O texto abaixo reproduz exatamente a maneira como os participantes
fizeram suas perguntas e respostas

Viver em Condomínio é respeitar às leis e normas, ter educação e tolerância. Boas maneiras tornam mais agradável o convívio social nos condomínios. 

Os temas debatidos no programa foram a questão dos animais no condomínios, ruídos e garagem no condomínio. Abaixo seguem as questões abordadas no programa:

Eduardo Lucas pergunta: Uma pessoa tem um animal de pequeno porte,  o condomínio aceita sem problemas, só que quando essa pessoa sai de seu apartamento com o animal existem pessoas que se incomodam de usar o mesmo elevador que essa pessoa.
Rubens Moscatelli: Muitas vezes o dono do animal pensa que qualquer pessoa que ele encontre na rua ou até mesmo no condomínio, gosta tanto quanto ele do animal. Mas existem pessoas que não gostam ou tem algum problema com animal, como alergias ou receio. Não podemos querer que todos sejam iguais. Geralmente o que acontece é que muitos condôminos levam os animais no chão, podendo então o animal fazer suas necessidades dentro do elevador. Surgindo problemas para o condomínio, porque terão que limpar, além do problema do cheiro. Se as pessoas puderem evitar é sempre importante.  

Eduardo Lucas pergunta: Em alguns condomínios para descer com animais é somente pelos elevadores de serviço e não pelo social. Mas acontece que há pessoas que discordam disso, pois acham que o animal não tem esse tipo de problema.
Rubens Moscatelli: Tudo o que é regra no condomínio deve estar estabelecido no regulamento interno que é parte integrante da convenção. Não adianta que os condôminos queiram fazer uma coisa contraria a convenção sem que essa decisão seja tomada da maneira correta. Se vão querer fazer com que qualquer animal passe pelo elevador de serviço ou somente que entre por uma determinada porta, isso tem que estar previsto no regulamento interno para poder ser cobrado. Se houver o descumprimento aquele condômino vai poder estar sujeito a uma multa, a uma advertência ...

Eduardo Lucas pergunta: Uma grande questão além os animais é sobre o ruído. Como funciona a questão durante a semana e também nos finais de semana.
Rubens Moscatelli: Em primeiro lugar não podemos esquecer que existem dois tipos de normas que regulam a matéria, a legislação penal que ela declara como sendo uma contravenção toda perturbação ao sossego alheio, qualquer ruído provocado para qualquer pessoa. Como isso acontece, pode ser desde um rádio muito alto ou uma festa da filha, do parente, independentemente do horário do dia, pode ser de manhã ou pode ser a noite. Existe também dentro de cada município a Lei do Silêncio que é regulamentado através dos códigos de posturas de cada cidade.
Por exemplo, em Santos nós temos a partir das 22:00 horas uma redução do nível do ruído obrigatoriamente, não somente para habitações, mas também para várias situações. O maior problema se você for denunciar o excesso de ruído de uma festa próxima a sua moradia, ou até mesmo no condomínio, é que temos uma burocracia da própria fiscalização para fazer com que isso funcione. Nem sempre existem equipes prontas para agir e nem podemos dizer que a Prefeitura é a responsável direta por isso, porque é uma limitação mesmo por que temos outras ocorrências também importantes que acabam não tendo pessoal para fazer tudo. Então o bom senso é importante. Outra coisa importante é a participação dos condôminos nos Conselhos de Segurança.
O Sindicato participa ativamente de pelo menos dois Conselhos de Segurança aqui de Santos, um é o do Gonzaga e outro da Encruzilhada onde nossa sede está. Nesse conselho muitos assuntos são debatidos, entre eles o problema de ruídos no qual o  próprio órgão da Prefeitura está para responder diretamente ao munícipe, criando dentro do condomínio um canal direto. Agora se a prefeitura ou os órgãos públicos não estão cumprindo as medidas necessárias, o síndico tem que coibir se for dentro do condomínio, através de notificação ou de multas e se nada disse der certo ele terá que ir ao judiciário. É um principio de educação, o meu direito termina onde começa o do outro.  

Paulo Roberto pergunta: Em relação a festas em condomínio como funciona? Principalmente no final do ano, onde normalmente há problemas no condomínio, o relativo o espaço para festas... Como funciona isso?
Rubens Moscatelli: O condomínio que tem área para salão de festas ele normalmente tem um regulamento especifico para o assunto, se não tem , ele deve criá-lo, fazendo uma reunião onde os condôminos compareçam , opinem  para ao invés de ser uma coisa impositiva ser uma um regulamento criado por todos.
Se existe esse regulamento ele tem que ser obedecido rigorosamente, mesmo tendo o regulamento, use sempre o bom senso.
Um exemplo, se eu marquei uma festinha para o dia 24 de dezembro, mas surge outra pessoa querendo o mesmo dia que eu, se nós somos vizinhos e temos uma amizade podemos fazer junto ou então um doar para outro... Dependendo do bom senso e das relações humanas dentro do condomínio.  

Eduardo Lucas pergunta: Eu tenho dois carros, e no meu prédio é somente uma vaga por proprietário, o que posso fazer?
Rubens Moscatelli:  A legislação hoje em dia , pode-se alugar, ou o vizinho pode ceder a vaga, mas a maior problemática que existe é saber o que é vaga de garagem quando ela é coletiva e a vaga privativa.
Vaga privativa é aquela que eu adquiri junto com o meu apartamento e existe até o registro dessa garagem como sendo uma propriedade minha. Se quisesse vender separado do apartamento seria possível.
A vaga coletiva ou garagem coletiva, ela pertence a todos ela não pertence a ninguém ao mesmo tempo.  Esse é o primeiro ponto.
Então quando tem uma quantidade de vagas exatamente igual a quantidade de apartamento em princípio não há tanta discussão pois pode-se fazer sorteio dos locais das vagas, por um determinado período ou não.
O que acontece também em prédios mais antigos é que eles não possuem  a quantidade suficiente de vagas para todos os apartamentos, começando então os problemas.
Se o nosso vizinho tem três carros e eu não tenho nenhum carro, eu posso ceder a minha vaga para o mesmo, ou até alugar. O direito a vaga não é o direito aquela vaga, mas sim ao espaço e tem uma outra situação. A vaga como não é identificável ela pressupõe a entrada e saída de veículos. Se uma pessoa possui três carros é impossível a mesma sair com os três ao mesmo tempo, tornando então os locais onde os carros ficam estacionados como depósitos e não essa a intenção da garagem. A garagem pressupõe a entrada e saída de veículos, movimentação, não ficar parado lá atrapalhando o condomínio e criando algumas brigas onde a convivência pode ser prejudicada.

Participações por telefone:

Osmar Magalhães, Campo Grande, Santos: O condômino que não tem carro pode alugar a garagem coletiva?
Rubens Moscatelli: O Código Civel hoje permite a cessão da vaga ou do direito a vaga através de locação ou empréstimo sem cobrança nenhuma.
A dificuldade acontece quando se tem a vaga coletiva, porque na verdade observamos não existe um pedaço fixo que pertence aquele morador, aquela vaga no condomínio é um pedaço ideal.

Uriel Vilas Boas, Encruzilhada, Santos: Quando um condômino exagera no som, o que na realidade pode acontecer para o condomínio e também para ele?
Rubens Moscatelli: Na medida em que há o exagero do som, depois que o prejudicado tomou todas as providências inclusive chamando o síndico para ser o mediador dessa situação. Ele tem que aguardar as providências que o síndico foi tomar. Se nada efetivo for feito, ele terá que procurar os meios judiciais. Até mesmo se houver omissão do síndico, pode haver caso de destituição, perder o mandato por falta de tomar alguma providência prática. É obrigação do síndico entre elas verificar a segurança, a higiene, a saúde dos moradores, isso inclui o excesso de ruído, pois o ruído pode causar problemas sérios de saúde.  

Vítor Costa , Marapé, Santos: O condômino que mora nos apartamento da frente e tem direito a garagem fechada, ele tem direito também a usar uma vaga na garagem coletiva para um segundo carro ou não?
Rubens Moscatelli: Tudo depende da convenção condominial, mas se ele tem uma garagem privativa e quando ele adquiriu aquele imóvel ou mudou  sendo inquilino, ele tem que verificar o que ele tem ou não direito através da convenção condominial. Se a convenção permite que ele tenha vaga privativa e mais outra na área comum, não há problema nenhum, mas em principio se existe a garagem privativa o uso é para aquele apartamento. Então na área comum seriam os apartamentos que não tem direito a garagem privativa. A princípio a convenção condominial é o melhor caminho para ele tirar essa dúvida.

Lorival Lourenço, Campo Grande, Santos: Em um prédio de 36 apartamentos que possui 36 vagas,  a garagem é coletiva não podendo alugar nem emprestar a vaga. A administração do prédio alega isso por pertencer a área útil do prédio.
Rubens Moscatelli: Quando falei que o Código Civil permite a cessão ou até aluguel da vaga de um condomínio para outro é restrita entre os condôminos. Então se o Código Civil determina isso, mas a Convenção pode dizer o contrário, o que vai prevalecer é o Código civil porque é uma lei de ordem pública. A convenção é particular não prevalecendo nesse conflito. Uma coisa não invalida a outra, na verdade como se resolve, a convenção determina a proibição do aluguel, da cessão, já o Código civil diz que pode, mas estipula algumas regras: não pode alugar para pessoas estranhas para o condomínio, mas pode alugar entre condôminos por uma questão de segurança.  

Faustino Medina , Itararé, São Vicente: Como que um síndico consegue ficar 10 anos a frente de um condomínio? Ele possui procurações e vai revalidando as mesmas e quem questiona as suas ações, ele entra com ações judiciais. Quais as condições de fazer uma representação contra ele na justiça?
Rubens Moscatelli: O problema das procurações só se resolve verificando se a convenção obriga um limite, pois existem convenções que na eleição de sindico e nas prestações de contas, o síndico não pode receber as procurações. Outra condição é que só pode haver uma procuração por apartamento para evitar esses abusos.
Desde que tenha requisitos mínimos eu posso ter uma procuração, no condomínio algumas convenções prevendo esses problemas, elas são especificas dizendo que a procuração tem que ter firma reconhecida, que somente podem valer para aquela assembléia em particular, mas isso é cada caso não pode generalizar, se o síndico está há 10 anos, os condôminos podem se unir para verificar se a administração do síndico esta sendo boa para o condomínio.Não é necessariamente o abuso das procurações que pode levar a conclusão que seja ruim ou boa a administração.

Outras participações por Telefone:

Sra Leonilde Maria da Costa, Jardim Casqueiro, Cubatão
Sra Maria Helena da Silva, do Jardim Radio Clube, São Vicente
Sra Divina Augusta da Costa, Jd Casqueiro , Cubatão
Darcísio Martins, Marapé, Santos
Elizabeth da Silva, Paicará, Vicente de Carvalho
Leonardo Alexandre da Silva, Paicará, Vicente de Carvalho
Odileia Alexandre da Silva, Paicará, Vicente de Carvalho
Andre Luiz Peres Da Silva, Na Vila Sonia, Praia Grande
Ondina Marques , Ponta da Praia , Santos
Jose dos Passos Dias, Vila Margarida, São Vicente
Severino Pereira da Silva, Paicará, Vicente de Carvalho