SICON FALA....


Rubens José Reis Moscatelli,
Advogado, Especialista, Mestrando, 
Professor Universitário e presidente do SICON.

A atividade de síndico de um condomínio não é e nem nunca foi tarefa fácil. Na verdade, o síndico tem um conjunto de direitos e deveres que fazem de seu cargo, um dos mais importantes no contexto do condomínio.
 
Sua função faz com que ele exerça a administração interna do condomínio, ou seja, ele é responsável pelo correto andamento. Essa responsabilidade é decorrente da forma como a lei estruturou o condomínio, assim como já ocorria nas legislações específicas que vigoraram antes da vigência do atual Código Civil.

Na atualidade, com a vida em sociedade cada vez mais complexa, com o relacionamento interpessoal sendo substituído, muitas vezes por máquinas, instrumentos, dispositivos e outros equipamentos, vemos que no edifício o interesse em ser o gestor da coisa comum tem sido objeto de muita restrição, pois implica em grande número de funções e, por conseqüência, de responsabilidades.

 No condomínio, independentemente de sua destinação, sempre haverá a obrigatoriedade de existir alguma pessoa que responda pelo mesmo, não apenas internamente, mas também no âmbito externo dessa figura jurídica.

Cabe destacar que, o condomínio é uma entidade jurídica criada pelo direito, no sentido de propiciar a melhor administração de interesses comuns, mas nem sempre convergentes, sendo o síndico a figura central.
 
A importância do síndico é tanta que a legislação atual permite até que uma pessoa jurídica, independentemente de ser condômina, possa exercer a função, mas ao mesmo tempo, não abre mão de sua existência com o representante legal do condomínio.
 
Responsabilidade Civil:
O síndico não é um prestador de serviços, e nem possui qualquer vínculo trabalhista com o condomínio. Na verdade, a escolha daquele que irá exercer tal função é conferida aos condôminos reunidos em uma Assembléia Geral. Assim, toda regulamentação a respeito da responsabilidade do síndico por eventuais prejuízos causados à coletividade são disciplinados pela legislação civil (Lei 10.406/2002 - Código Civil, principal fonte para nosso estudo).

A responsabilidade civil desse tipo de gestor é baseada na culpa, ou seja, a atuação do síndico ou mesmo sua omissão é que irá desencadear um procedimento que poderá determinar que o mesmo promova a indenização dos prejuízos causados.

No Código Civil vigente (artigos 186, 927, 1.334 e 1.349) existem todos os elementos pelos qual o síndico poderá ser responsabilizado civilmente, ou seja, será obrigado a proceder à indenização do condomínio.

Convém destacar que, a Convenção Condominial poderá determinar outras situações em que o síndico poderá além de ser obrigado a indenizar o condomínio, perder o mandato.

A prestação de contas aprovada em Assembléia Geral é sempre um elemento importante para retirar do síndico a eventual responsabilidade civil, quer por desvio de conduta causadora de prejuízos financeiros ou monetários, quer pela omissão em adotar medidas que só o síndico tem permissão por lei.

Merece realce o fato de que a lei, apesar de determinar a responsabilização patrimonial do síndico, não veda que qualquer um seja síndico, inclusive quem não é proprietário.  Os condomínios têm contratado síndicos remunerados (chamados popularmente de síndicos profissionais). Nesse caso, antes de contratar o síndico se faz necessária a verificação de sua liquidez patrimonial, inclusive exigindo que seja feito um seguro específico para o caso de uma má gestão.

(Fonte: Veiculado no Jornal da Cidade, em 29/05 a 15/06/2008)