Em primeiro lugar, cabe definir o tipo de contrato existente entre o administrador e o condomínio. Como sabemos, o administrador, assim como as empresas de administração condominial, são qualificadas como um prestador de serviços, conforme determinado pelo Código de Defesa do Consumidor e o próprio Código Civil em vigor.

Para abordar o tema, Rubens José Reis Moscatelli, presidente do Sicon, fala sobre o assunto, salientando os principais tópicos do mesmo. 

No caso desse tipo de prestação de serviços, cabe salientar que o condomínio é considerado como um consumidor, embora não se trate de pessoa jurídica formal, já que se trata de mero centro de custos, só lhe sendo conferida personalidade para alguns atos, como a movimentação bancária e financeira.
 
O Código de Defesa do Consumidor estipula a proteção ao condomínio, denominando-o como ente despersonalizado e, como tal lhe garante os mesmos direitos e obrigações do consumidor pessoa física, quando contrata serviços e é o seu destinatário final. Nessa linha de raciocínio, devemos sempre saber o que compõem as obrigações do administrador condominial, seja pessoa física ou jurídica, e também se tal atividade configura vínculo trabalhista.
 
O administrador de condomínio deve ser um profissional habilitado a lidar com toda a burocracia que envolve um condomínio.
 
Responsabilidades do administrador...
 
a) econômico-financeira: o administrador condominial deve formular a previsão orçamentária, que é o conjunto de todas as receitas e despesas do condomínio, durante um determinado exercício anual. Nesta obrigação deverá o administrador não apenas considerar as despesas realizadas no exercício anterior, mas também em conjunto do corpo diretivo do condomínio, elaborar o planejamento de despesas que deverão ocorrer em benefício do conjunto de condôminos. Assim, por exemplo, há possibilidade de que seja prevista uma determinada manutenção no condomínio, sem ser necessário lançar mão da criação de fundos especiais, que acabam onerando o condomínio e trazendo intranqüilidade aos condôminos que, afinal, nunca sabem qual o valor de cota condominial que será paga durante o ano.
 
b) departamento de pessoal: o departamento de pessoal tem muita importância no contexto da administração condominial. Devemos sempre lembrar que existe convenção coletiva de trabalho, que é o instrumento jurídico por intermédio do qual os sindicatos ajustam as condições de trabalho e o valor da remuneração do quadro de empregados do condomínio. Na convenção coletiva de trabalho existe a definição das funções dos empregados em condomínio, que deverão ser obedecidas rigorosamente, a fim de que não ocorra algum transtorno ou equívoco de interpretação, gerando ônus financeiro ao condomínio.
 
No departamento de pessoal a observância da convenção coletiva de trabalho aplicável é um dos tópicos mais importantes para uma correta e adequada administração condominial, mas não é o único. Deverão ser observadas outras normas jurídicas que tem igual importância, como é o caso da Consolidação das Leis do Trabalho e normas legais pertinentes ao vínculo empregatício.
 
c) tributária: No que se refere às questões tributárias, cabe observar que o condomínio apesar de não ser uma pessoa jurídica, possui o Cadastrado Nacional de Pessoas Jurídicas (CNPJ), expedido pela Receita Federal, sendo que o condomínio está obrigado a apresentar a declaração de isento, anualmente. Outros recolhimentos que podem ser encampados no campo tributário do condomínio são: o Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISSQN), cobrado pelo município, assim como as contribuições previdenciárias, seja relativa aos empregados do edifício, seja em relação à remuneração ou isenção do síndico, relativa à cota condominial, ou de prestador de serviços que não caracterize vínculo trabalhista.
 
d) Departamento jurídico: Quanto ao departamento jurídico é importante, para não dizer imprescindível, que a administração condominial possua um ou mais advogados que poderão dar embasamento ao condomínio, seja no que se refere às eventuais reclamações trabalhistas, onde apresentará sua defesa, seja no pertinente às cobranças de inadimplentes, judicial ou extrajudicialmente, ou mesmo na consultoria no momento de elaboração ou estudo de contratos que envolverem o condomínio como contratante.
Cabe destacar, que a remuneração dos serviços do administrador condominial não se confunde com aquela decorrente de um vinculo trabalhista, por diversos motivos, senão vejamos:
 
A lei exige os seguintes elementos para a configuração de um contrato de trabalho:
 
a) onerosidade - onde sempre deverá haver pagamento em contraprestação a um trabalho efetuado;
b) pessoalidade - que implica dizer que sempre uma determinada pessoa física deverá prestar serviços a outrem, de modo intransferível;
c) habitualidade - a prestação de serviços deve ser uma prática habitual, ou seja, não esporádica; e finalmente,
d) subordinação - pela qual aquela determinada pessoa física, se obriga a obedecer às orientações de seu superior hierárquico, ou diretamente de seu empregador.
 
Pontuado pela Lei...
O contrato de prestação de serviços, que é previsto no atual Código Civil em seus artigos 593 e seguintes, tem como principal distinção com o contrato de trabalho o elemento subordinação, uma vez que nesse tipo contratual o mesmo está ausente.

O prestador de serviços é autônomo em termos de vínculo trabalhista, não se caracterizando o contrato de trabalho protegido pela Consolidação das Leis do Trabalho e demais normas trabalhistas.
 
Assim, em termos de remuneração a título de bonificação, 13º salário e outras semelhantes, instituídas em contrato entre o condomínio e administradores ou empresas de administração pode ser dito que se trata, no mínimo, de uma cláusula abusiva, que poderá configurar até o delito de estelionato.
 
Aqueles que defendem a sua implementação e cobrança se baseiam no fato de um princípio, advindo do Direito Romano, pelo qual os pactos devem ser cumpridos (pacta sunt servanda).
 
Além disso, também se baseiam em um princípio jurídico de acordo com o qual o costume pode criar ou revogar leis.
 
No Brasil, onde possuímos as tais “leis que pegam” e “leis que não pegam”, não é de se assombrar que esse tipo de raciocínio ainda persista em nossa sociedade.
 
Pontos preponderantes...  
Cabe destacar, que no caso de contrato existente entre o condomínio e o administrador, pessoa física ou jurídica, ainda que o mesmo seja verbal, aplicam-se integralmente as restrições que impedem a existência de onerosidade excessiva para o consumidor.
 
Podemos salientar também que o prestador de serviços se obriga com o cumprimento de tudo o que prometeu desempenhar, assim como pelas ofertas de serviços que tenha feito em qualquer tipo de meio publicitário.
 
Por outro lado, não tem a obrigação de continuar com um contrato que, porventura lhe traga prejuízos. 
 
Ludmila Sant’Anna Torres
Assessora de Imprensa