O surgimento de um Condomínio ainda é um assunto que desperta a curiosidade de muitas pessoas e em virtude disso, Tatiana Schmitz de Almeida, advogada da Delegacia Regional do Sicon em Praia Grande, explica passo a passo como isso acontece embasada na Legislação.

O Código Civil informa:
Artigo 1332 - Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em Lei especial:      
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III – o fim a que as unidades se destinam.      

Caracterização de um Condomínio...
Ele é um complexo de unidades habitacionais. O seu nascimento acontece já durante a construção, mas para que se instale definitivamente, alguns procedimentos precisam ser adotados. Acompanhe-os na seqüência:

Todo Condomínio se inicia quando o incorporador (Construtor) registra o empreendimento no Cartório de Registro de Imóveis, de acordo com a Lei 4591/64 sobre as incorporações imobiliárias. 

Nessa ocasião, deve ser apresentada a documentação do empreendimento, tais como, memorial descritivo da obra e minuta da convenção de condomínio, entre outros. Com o registro realizado pelo cartório, a incorporadora pode iniciar a negociação e venda dos apartamentos. 

Depois de concluída a obra, a construtora então solicita ao Corpo de Bombeiros e à Prefeitura a realização de vistoria para liberação do “Habite-se”, ou seja, a autorização dada pela Prefeitura para que se possa utilizar e ocupar um imóvel recém-construído. Com o Habite-se, a construtora registra no Cartório de Imóveis o término da obra através do Instrumento de Instituição, Discriminação, Especificação, além da minuta da Convenção de Condomínio.

Em seu artigo 1333, o Código Civil diz:
“A Convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção”.   

Parágrafo único: Para ser oponível contra terceiros, a Convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.             

Momento histórico para a vida condominial...
Edifício pronto e com apartamentos já ocupados, chega o momento da primeira assembléia ordinária, normalmente com a participação de um representante da construtora. Nessa assembléia, são aprovadas a Convenção, o Regimento Interno, é eleito o primeiro síndico, e já pode ser definido o valor da taxa condominial que será cobrado das unidades.       

Quando as vagas de garagem não são determinadas, nessa assembléia devem ser sorteadas as vagas para os apartamentos. A ocasião é propícia inclusive para a escolha de uma administração, caso ainda não exista. 

Como nessa fase do condomínio muitos apartamentos ainda pertencem à construtora, ela pode indicar uma administradora de sua confiança, geralmente aceita pelos moradores, mas isso não impede que os mesmos optem pela auto-gestão, permitindo que o síndico eleito ou contratado administre e regularize o Condomínio.  

Papel de um administrador...        
A partir daí, compete ao administrador do Edifício inscrever o Condomínio no Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas (CNPJ). Em agência da Receita Federal na jurisdição à qual pertence o Condomínio, devem ser apresentadas a Convenção do Condomínio registrada em Cartório, a ata da Assembléia que elegeu o síndico, a Ficha de Inscrição Cadastral (FIC) e a cópia do CPF do síndico, que assinará a FIC. 

O administrador ainda deve providenciar o Seguro do Condomínio, pois a Lei 4591/64 estabelece o prazo de 120 dias, contados a partir do Habite-se, para contratar o seguro.            

Caso o prédio deseje fazer a contratação de empregados, deverá providenciar o Livro de Registro de Empregados e o Livro de Inspeção de Trabalho para que os mesmos possam ser registrados no Ministério do Trabalho. 

Por fim, o administrador deve requerer na Prefeitura, o desmembramento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).        

Após todos estes trâmites, o Condomínio passa a ter uma existência plena.

Ludmila Santchr39Anna Torres
Assessora de Imprensa