Nas despesas de condomínio a divisão pode ser feita por fração ideal (proporcional às áreas das unidades autônomas) ou igualitária. Qual procedimento é correto?

Para esclarecer os tópicos principais do tema em abrangência, Rubens José Reis Moscatelli, presidente do Sicon, fala sobre o assunto.

A divisão das despesas do rateio mensal é um tema que têm levantado sérias discussões dentro da comunidade condominial.

Em primeiro lugar devemos lembrar o que são despesas condominiais e quem é responsável por seu pagamento.

A Lei 8.245/91, que trata das locações de imóveis urbanos, define em seus artigos 22 e 23, o que são despesas ordinárias e extraordinárias.

No conceito da Legislação...
A despesa ordinária é aquela essencial à administração diária do condomínio, sendo que o artigo 23, § 1º da Lei traz alguns exemplos nas alienas “a” até “h”, onde será o inquilino o responsável pelo seu respectivo pagamento, como seja:        
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do Condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; 
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; 
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

Por outro lado, as despesas extraordinárias, cuja responsabilidade pelo pagamento sempre será do proprietário também conhecido como condômino. Tais despesas são definidas pelo artigo 22, parágrafo único como aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício.

A título de exemplo a Lei relaciona as seguintes despesas:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; 
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.  

Posterior a separação das despesas...
Depois da divisão de despesa ser realizada conforme o tipo a que se classifica, tanto o condomínio como os condôminos e demais tipos de moradores do edifício poderão saber o que lhes cabe pagar mês a mês e a que título.

Além disso, o que não pode ser esquecido é que o Código Civil em seu artigo 1.336, inciso I, determina que no caso de omissão da convenção condominial, a divisão das despesas, sejam elas ordinárias ou extraordinárias, deverá ser feita com base na fração ideal de cada unidade autônoma.

A redação da Lei presume a possibilidade de que cada condomínio estipule em sua convenção condominial a forma que entender mais correta para o rateio das despesas. Isso não quer dizer, porém que na sua omissão possa ser adotado outro critério além do que determina a distribuição das despesas pela fração ideal.

O que é fração ideal?
É o resultado da soma das áreas privativas e comuns, relativas a cada unidade autônoma, onde é obtido o percentual de cada uma das unidades em relação ao todo que corresponde ao Condomínio.

Normalmente, tal fração ideal é prevista na chamada “Especificação de Condomínio”, que é um dos documentos obrigatórios a serem apresentados no momento da incorporação imobiliária, da qual resulta posteriormente, o condomínio edilício.

A principal discussão que verificamos nesse assunto diz respeito àqueles que possuem unidades autônomas com maior área privativa e, conseqüentemente, com maior fração ideal, onde a convenção determine que o rateio das despesas seja feito através do critério da divisão igualitária.

Nesse caso, ou mesmo quando a convenção condominial é omissa quanto ao critério a ser utilizado, fazendo necessária a aplicação do Código Civil, que obriga a utilização da divisão pelas áreas, só é possível a modificação do critério de cobrança quando ocorre a alteração da convenção condominial, que deve obedecer aos critérios legais para ter validade.

A Lei se utilizou de um critério econômico para definir o padrão da divisão das despesas, partindo do pressuposto de que quanto maior a fração ideal de uma determinada unidade autônoma, em tese, seu proprietário reúne maiores condições financeiras para arcar com as despesas comuns, do que outros que tenham imóveis menores.

Ludmila Santchr39Anna Torres
Assessora de Imprensa