O Código Civil dispõe:



"Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno."

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A Assembléia acima mencionada refere-se a Geral Ordinária.



Para fazer uma abordagem específica do tema em evidência, Daniele dos Santos Gois, advogada do Sicon, pontua os tópicos principais do assunto.



Perfil de uma Assembléia Geral Ordinária...

A Assembléia Geral Ordinária, a ser realizada obrigatoriamente uma vez por ano, em data a ser determinada pela Convenção Condominial ou, na falta desta, em data a ser estipulada pelos condôminos em assembléia, tem as seguintes finalidades:



1º - Aprovação de orçamento de despesas, que nada mais é do que a apresentação de planilha com as prováveis despesas que o Condomínio terá no decorrer dos próximos 12 (doze) meses. Este orçamento é realizado a fim de que o Condomínio mantenha um controle mensal dos seus gastos, podendo-se utilizar como parâmetro o valor médio gasto no período anterior.



Embora o síndico deva se esforçar para não se afastar desse orçamento, sabemos que gastos com luz, água e pequenos reparos de emergência não são fixos e em alguns casos, pode sofrer grandes variações.  Por essa razão, o orçamento trata-se de uma estimativa ou previsão dos gastos;



2º - Aprovação das contribuições dos condôminos, que é pouco utilizada nos condomínios de nossa região. Por este item se estipularia o valor das cotas condominiais mensais a serem pagas no decorrer dos próximos 12 (doze) meses.



Esta pré-fixação do valor das contribuições condominiais mensais, como já mencionado no item acima, fica prejudicada em razão da grande variação das contas a serem pagas pelo Condomínio. 



Neste caso, também se pode utilizar como parâmetro o valor médio pago pelos condôminos no período anterior;



3º - Aprovação da prestação de contas trata-se tão somente da apresentação e concordância, ou não, das contas realizadas pelo síndico em nome do Condomínio no período de 12 (doze) meses anteriores à assembléia.

Embora feita mensalmente, através dos demonstrativos de rateios mensais, a prestação de contas nesta assembléia tem como função expor aos condôminos os gastos ordinários e extraordinários ocorridos, bem como colher seus consentimentos.



Não sendo as contas aprovadas, a Assembléia deverá deliberar sobre quais providências serão tomadas (instituição de auditoria, designação de nova assembléia, desta vez extraordinária, para nova prestação de contas, etc.);



4º - Eleição de novo síndico, caso a eleição seja anual. Sendo o mandato do síndico de dois anos, a eleição ocorrerá em anos intercalados, embora a assembléia deva ocorrer anualmente.



Muitas convenções condominiais determinam que, juntamente com a eleição de síndico, deva ocorrer a eleição de subsíndico e conselheiros.



O síndico e os demais integrantes do corpo diretivo não precisam ser proprietários ou moradores do Condomínio;



5º - Alteração do Regimento Interno. A Lei 10.931, alterou o Código Civil, retirando da obrigatoriedade para alteração do Regulamento Interno o quorum mínimo de 2/3 (dois terços) dos condôminos. Feito isso, nosso entendimento passou a ser de que, para sua alteração, não há quorum específico, bastando que seja feita na Assembléia Geral Ordinária.



Caso o Condomínio opte por discutir nesta assembléia demais assuntos, que não os elencados no artigo acima, deverá fazer constar explicitamente no edital de convocação.



O quorum para a votação na Assembléia Geral Ordinária será proporcional ao voto de condôminos que representem a maioria das frações ideais ou das unidades, de acordo com o disposto na Convenção Condominial.



Não havendo este quorum na primeira chamada, a segunda chamada será realizada através do voto da maioria dos presentes, exceto nos casos em que a Legislação pertinente ou a Convenção Condominial exigirem quorum especial, como por exemplo: alterações da convenção condominial, alteração na fachada, entre outros.



Com relação aos inquilinos...

Estes poderão votar, mesmo sem procuração do proprietário, em questões que envolvam despesas ordinárias, conforme Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), em seu artigo 23, § 1º:



1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

       

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do Condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso     comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.



Voto do inquilino...  

É permitido nestas situações, tendo em vista que, geralmente nos contratos de locação, a obrigação pelo pagamento das despesas ordinárias compete ao locatário.



Havendo a procuração do proprietário, ao inquilino é lícito votar nos demais itens da assembléia, devendo-se respeitar os poderes a ele outorgado na própria procuração, que já foi objeto de matéria no nosso site em 24/01/2007.



Já o condômino inadimplente, não pode votar nas decisões assembleares, em razão do artigo 1.335, inciso III, do Código Civil, explicitar que:



"Art. 1.335. São direitos do condômino:

(...)

III - votar nas deliberações da assembléia e dela participar, estando quite."



Da leitura deste artigo, entende-se que nem na realização de acordo de parcelamento há a possibilidade de o inadimplente votar ou ser votado.



Considerações em destaque...

Por fim, a Convocação para a Assembléia deverá respeitar a forma e os prazos previstos na convenção condominial.



Todos os condôminos deverão ser convocados, independente se residem ou não no condomínio ou se estão quites ou não com as cotas condominiais.



No caso do inadimplente, assim como no caso de inquilinos sem procuração nas discussões que se referem à despesa extraordinária, poderão comparecer à assembléia, sem que lhes seja permitido participar ou expressar qualquer opinião.



Esclarecimentos indispensáveis...

Vale ressaltar que, de acordo com o artigo 1.354, do Código Civil, a assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.



No edital de convocação deverão constar todos os tópicos que serão discutidos na assembléia.



Os condôminos ausentes ou os que, estando lá, não puderem participar, ficam subordinados ao decidido, desde que tenham sido devidamente convocados para a assembléia.



Regra geral, as assembléias são convocadas diretamente pelo síndico, mas na sua ausência ou omissão, um quarto dos condôminos (ou um quarto das frações ideais) poderá fazer a convocação podendo, em último caso, o juiz decidir a requerimento de qualquer condômino.