Essa é uma questão polêmica que martiriza a mente de inúmeros condôminos e para esclarecer as principais dúvidas a esse respeito, Dr. Rubens José Reis Moscatelli, presidente do Sicon, fala sobre o tema.

A responsabilidade pelo débito condominial nas adjudicações de unidades imobiliárias autônomas através do Sistema Financeiro de Habitação...
 
Quando alguém adquire um imóvel, notadamente, uma unidade imobiliária em um condomínio residencial, comercial ou misto e se vale para tanto do financiamento imobiliário, deve saber que se não cumprir as regras estabelecidas, poderá perder o direito ao seu imóvel.

Na atualidade não há nenhum tipo de determinação legal obrigando que o Estado, através de suas instituições financeiras (Caixa Econômica Federal e Banco do Brasil, no plano federal, ou a Caixa Econômica Estadual, Banco Nossa Caixa S/A, no caso do Estado de São Paulo), como o único agente financiador no caso da habitação.

Apesar de ser integrante das políticas públicas nos diversos governos que se seguiram em todo século XX e no atual século XXI, os agentes financeiros privados participam ativamente dessa política, oferecendo livremente tal opção tanto para os seus clientes diretos (correntistas), como para qualquer interessado, desde que preencha os requisitos para assumir tal tipo de dívida.

Esclarecimentos indispensáveis...
Em relação ao condomínio, mesmo que o imóvel seja financiado pelo sistema financeiro de habitação, ou mesmo por outros tipos de linha de crédito, como é o caso do consórcio imobiliário, a instituição responsável vai constar da matrícula imobiliária como credor hipotecário.

Assim, no caso das despesas condominiais haverá uma situação que poderá ser encarada sob diversos ângulos, ou seja, da ótica do condomínio-credor, em princípio será o devedor-hipotecante, ou simplesmente o adquirente da unidade autônoma no condomínio, que deverá arcar com o pagamento das despesas condominiais.

Por outro lado, no caso do não pagamento dessa despesa, ou de parcelas do financiamento ou do próprio consórcio imobiliário, quem irá assumir a condição de devedor perante o condomínio é a instituição que constar como credora-hipotecária, na matrícula imobiliária da unidade autônoma em débito.

A Legislação aplicável aos débitos condominiais determina, em situações como as que mencionamos, o pagamento da despesa condominial, de qualquer natureza, como sendo do adquirente.

O artigo 1.345 do Código Civil estipula que:
O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Assim, se houve o financiamento imobiliário relativo a uma unidade autônoma e este é rescindido por não pagamento pelo adquirente, o órgão financiador (instituição financeira) passa a ser a proprietária do imóvel e, com isso, tem obrigação de arcar com o pagamento das despesas condominiais.
 
Vocabulário específico:
Adjudicação: Ato judicial em que tem por objetivo a transmissão da propriedade de uma determinada coisa de uma pessoa para outra. Esta terá todos os direitos de domínio e posse. É o caso, por exemplo, da adjudicação dos bens penhorados como forma de pagamento ao credor no processo de execução por quantia certa contra devedor solvente. Veja Arts. 708, 714 a 715 do Código de Processo Civil. [1]

Hipoteca: É uma das modalidades de direitos reais sobre coisa alheia. Nesse caso, uma pessoa transfere os direitos de determinados bens ao credor como forma de garantir o pagamento de uma obrigação. Os bens que podem ser objeto de hipoteca são: os imóveis; os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles; o domínio direto; o domínio útil; as estradas de ferro; os recursos naturais, os navios, as aeronaves. Veja Arts. 1473 a 1505 do Código Civil. [2]

Ludmila Santchr39Anna Torres
Assessora de Imprensa