Passando a limpo

Síndico deve evitar contratempos cumprindo procedimentos padrão.

Mesmo que trabalhe seriamente, o síndico está sempre exposto a críticas, fundamentadas ou não, sobre as decisões que toma. Por isso ele deve cumprir à risca os procedimentos – padrão de controle e manter a documentação disponível aos moradores para consulta. È a melhor forma de se precaver contra acusações levianas.

“É fácil jogar a culpa nos outros quando a pessoa não entende as coisas. Há condôminos cordatos. Outros já chegam agredindo”, afirma Helena Tereza dos Santos, 62, síndica de um condomínio no Cambuci.

Ela lembra que, quando foi eleita, um ano e meio atrás, havia uma desconfiança geral de mau uso do dinheiro. Os moradores decidiram, então, contratar uma auditoria para revisar as contas da gestão anterior.

Ao final, o relatório apontou “pequenas irregularidades” – classificação incorreta de despesas ou benefício de terceiros sem grandes prejuízos.

Para garantir uma boa gestão, a recém-empossada síndica optou por continuar com o serviço da empresa de auditoria, só que de forma preventiva: passou a receber assessoria permanente para orientar as ações e revisar os procedimentos da firma administradora.

Consulta prévia
“Viver em Condomínio é o maior símbolo de democracia”, diz o advogado Márcio Rachkorsky, da comissão de direito imobiliário da OAB-SP (Ordem dos Advogados do Brasil).

De acordo com ele, o síndico deve lembrar que, mesmo movido por boa fé, não pode agir como dono do prédio. È preciso consultar os moradores para decidir sobre as prioridades.

“Qualquer condômino poderá pedir esclarecimentos ao síndico ou à administradora se não estiver satisfeito com a documentação apresentada”, diz.

“Se a justificativa não convencer, ele poderá, só ou em grupo, contratar um advogado para elaborar os pontos em dúvida e entrar com uma ação judicial de prestação de contas”.

Antes de tomar essa atitude, porém, é bom verificar se a suspeita tem fundamento contábil, pois o juiz sempre solicita uma perícia nas contas para avaliar o caso – e os honorários do perito nomeado correm por conta do autor do processo.

Se colar, colou
Veja procedimentos da gestão que podem lesar o Condomínio e a recomendação de auditores para se proteger deles

Gestão por conta “pool”
A administradora mantém o dinheiro de todos os condomínios de sua carteira de clientes em uma conta bancária gigante. Abrem-se as seguintes:

Transparência zero
Sem acesso ao extrato bancário, o Condomínio tem de confiar na posição financeira apresentada pela administradora.
Recomendação: manter o dinheiro em uma conta individual em nome do Condomínio e movimentá-la com a assinatura do síndico e de mais duas pessoas.

Apropriação indébita
A administradora retém valores do Condomínio a título de pagamentos ou reembolsos de despesas não comprovadas. Para reaver o dinheiro, é preciso mover uma ação judicial, arcar com custos de perícia e aguardar a sentença definitiva, que pode levar anos.
Recomendação: manter o dinheiro do Condomínio em uma conta individual.

Fundo de reserva congelado
A administradora não repassa rendimentos da aplicação do fundo de reserva que está em seu poder.
Recomendação: manter em conta individual à parte o valor que ultrapasse a arrecadação mensal ordinária.

Falência ou concordata
A administradora fecha suas portas e o dinheiro da conta “pool” desaparece junto com ela.
Recomendação: manter conta individual ou exigir seguro que garanta cobertura equivalente a duas vezes o valor da arrecadação ordinária mensal.

Cobrança de juros
A conta “pool” é apresentada como vantajosa por garantir saldo para pagar as contas do Condomínio mesmo quando há inadimplência alta, mas não avisa sobre a cobrança de juros pelo empréstimo, muitas vezes realizado sem o conhecimento do Condomínio.
Recomendação: manter conta individual e fazer seguro quando houver inadimplência elevada.

Remuneração proporcional às despesas
A administradora é remunerada por um percentual das despesas ordinárias. Abrem-se as seguintes brechas:

Classificação incorreta
Em acordo com o síndico, despesas extraordinárias, como reformas, são classificadas como ordinárias, gerando aumento de receita à administradora e isentando o síndico do rateio (ele é isento de despesas ordinárias).
Recomendação: remunerar proporcionalmente à receita do Condomínio e acompanhar a gestão.

Parceria com a construtora antes da instalação do Condomínio

Cooptação de candidato a síndico
Na fase de instalação do Condomínio, a construtora ou a administradora detecta um potencial “parceiro” que não defenda os outros condôminos nas negociações e o incentiva à candidatura a síndico.
Recomendação: participar das assembléias e acompanhar a gestão desde a instalação do Condomínio.

Indicação pela construtora
A construtora “indica” na verdade, impõe uma administradora ao Condomínio incluindo o nome dela no contrato de aquisição do imóvel.
Recomendação: anular a cláusula em assembléia e pesquisar o mercado antes de escolher a administradora.

Desinteresse de moradores é prejudicial
“É o próprio desinteresse do Condômino que ‘fomenta esse tipo de caso’, analisa Antônio Carlos Novaes, advogado de um Condomínio que reclama na Justiça a devolução de valor retido por uma grande administradora”.

Para o advogado Carlos Cotrim, é inevitável que as pessoas morem cada vez mais em Condomínios.

“É preciso saber viver em um”, diz Cotrim, que cita um sociólogo francês para explicar a falta de adesão às reuniões do prédio.

“Uma razão é que as pessoas não querem saber que há mais gente dividindo o espaço de moradia”.

Além de participar da gestão, o auditor e professor da Universidade Metodista Edson Luque recomenda investir em prevenção, com auditorias que prestam assessoria permanente ao síndico.

“Em qualquer tipo de administração financeira com fiscalização, as pessoas controlam mais impulsos de desrespeitar as regras e evitam desvios”.

Ele compara a situação a uma rodovia sem radares de velocidade e outra com equipamentos fixos e móveis, além das viaturas.

“Agora, pense no que pode acontecer quando o motorista desconhece as normas, lê as placas e não reconhece os significados. É o mesmo nos condomínios: quantos síndicos estão preparados para exercer o cargo?”, acrescenta.

(Fonte: Veiculado no Jornal Folha de São Paulo, em 18/02/2007)

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