Certamente, a modalidade mais usual utilizada na administração de condomínio é a contratação de uma administradora. Mais do que montar a pasta de prestação de contas e fazer pagamentos, a administradora tem atribuições importantes, como fazer a previsão orçamentária do Condomínio, recrutar e selecionar funcionários, recolher impostos, entre inúmeras outras. Uma administradora atualizada deve oferecer acesso a um site, inclusive para facilitar serviços aos condôminos, como a emissão de segunda via de boletos, além do histórico do prédio, como balancetes, atas, convenção e regulamento interno.

Enquanto parceira do síndico em itens da gestão administrativa, gestão de recursos humanos, gestão financeira e assessoria quanto a assuntos jurídicos, a administradora deve ser escolhida com muito cuidado. 

A Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC) recomenda alguns pontos a serem observados na contratação de uma administradora:

• Considerar o tempo de atuação e experiência no mercado;
• Visitar a sede – verificar estrutura e se é própria;
• Comprovar filiação e referência das entidades de classe;
• Obter referências dos síndicos dos condomínios administrados;
• Solicitar referências bancárias;
• Exigir ficha cadastral completa da empresa e de seus sócios, inclusive antecedentes criminais;
• Analisar todos os serviços e custos não previstos no contrato de administração;
• Solicitar modelo de pasta de prestação de contas;
• Definir a sistemática a ser utilizada e a forma da prestação de serviços;
• Conhecer o suporte oferecido nas áreas jurídica e de engenharia de manutenção;
• Analisar a forma de administração dos recursos;
• Analisar se os honorários são compatíveis.

O advogado Michel Rosenthal Wagner, especialista em Direito Imobiliário e contratos, afirma que o contrato deve ser tratado com muita atenção, já que é o elo que une síndico e administradora. “É importante destacar a necessidade de assinatura de contrato de prestação de serviços com cláusulas claras e amplamente discutidas na assembléia de contratação de administradora. Dentre as cláusulas, deve ser verificada a relação de atividades correspondentes à execução dos serviços contratados, o prazo de contratação e a indenização, ou aviso prévio, no caso de rescisão imotivada”, explica o advogado. Michel completa que as certidões negativas da empresa e de seus sócios-diretores (protestos, distribuidores cível, criminal e trabalhista) devem ser renovadas periodicamente. “No caso de má administração, o síndico responderá por seus atos ou omissões. Na prática, algumas vezes o condomínio aciona judicialmente o síndico por improbidade administrativa e/ou a administradora por responsabilidade contratual”, constata. Mesmo que a escolha da administradora tenha sido ratificada em assembléia e que o conselho tenha fiscalizado as pastas de prestação de contas, o síndico não se exime de sua responsabilidade, completa o especialista.

(Fonte: Veiculado na Revista Direcional Condomínios, em Fevereiro/2007)

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