Para elucidar dúvidas freqüentes do tipo: quorum necessário na votação de uma assembléia, significado do voto minerva e demais questionamentos acerca do tema, Rubens José Reis Moscatelli, presidente do Sicon, aborda os principais tópicos do assunto em pauta.



As assembléias gerais de Condomínio assumem um importantíssimo papel na administração interna dos edifícios. Seu grau de importância é estipulado pelo fato da Assembléia Geral ser o órgão máximo dentro do Condomínio, afinal de contas, trata-se do conjunto de propriedades, representada naquele ato específico.



Cabe mencionar que o corpo diretivo do Condomínio é formado como um País, regido por três poderes distintos, mas não necessariamente harmônicos entre si.



Quem são eles...



a) o síndico, como o representante de toda a comunidade;



b) o conselho fiscal ou consultivo, o qual dá suporte ao síndico e opina sobre os gastos efetivados;



c) a assembléia geral, sendo o órgão que decide a respeito dos temas importantes do dia-a-dia do Condomínio, bem como julga recursos a ela apresentados por condôminos que tenham sido multados pelo síndico por causa de condutas contrárias à convenção condominial ou até mesmo ao regulamento interno.



As assembléias gerais deverão obedecer à convenção condominial e a lei a partir do momento de sua convocação. 



Exigências:



• Inscrição prévia dos assuntos a serem debatidos;



• Redação da ata que contemple as unidades autônomas que votaram e qual o percentual da fração ideal correspondente.



Considerações importantes...



A ata da Assembléia geral deve ser um resumo dos assuntos debatidos;



Evitar colocação de tópico nomeado “assuntos gerais”, pois não será válida qualquer votação que ocorra nesse caso.



Aspectos importantes em destaque quanto à convocação de assembléias gerais:



Assembléias Ordinárias - são aquelas que se realizam obrigatoriamente uma vez por ano, no mínimo, onde devem constar como temas: a previsão orçamentária e prestação de contas. Nesse caso, cada edifício deverá observar sua própria convenção condominial, a fim de verificar se os mandatos do síndico e dos conselheiros têm duração de um ou dois anos. Dependendo do caso, será também obrigatória a inclusão da eleição do corpo diretivo.



Assembléias Extraordinárias – que ocorrem sempre que for do interesse do condomínio, e como item obrigatório deverá constar o assunto a ser abordado pelos condôminos, a fim de que os mesmos exerçam seu direito de voto.



No tocante a convocação das Assembléias Gerais, tanto as ordinárias, como as extraordinárias, a mesma será feita pelo síndico e, no caso de omissão por condôminos que representarem 1/4 (um quarto) das frações ideais do Condomínio.



Procedimento de apuração dos votos...



Dependendo do tipo de votação cada unidade autônoma corresponde a um voto, contudo nem sempre a contagem deverá ser feita obedecendo a esse critério.



Vejamos alguns aspectos:



• Aprovação de contas, eleição de síndico, aprovação da previsão orçamentária, maioria simples dos condôminos, ou seja, serão computados apenas os votos das unidades que estiverem presentes ao ato e da soma total será dada a conclusão.



• Alteração da convenção: pela Legislação a alteração ou modificação, ainda que parcial, da Convenção do Condomínio é de 2/3 (dois terços) da fração ideal.



• Modificação da destinação da área comum: nesse caso específico, o Condomínio pretende a alteração do uso de uma determinada área comum, sendo obrigatório o quorum da unanimidade dos condôminos, isto é, todas as unidades autônomas devem estar presentes ao ato ou se fazendo representar por procuradores e votarem no mesmo sentido. 



• A destituição do síndico por má gestão à frente do Condomínio tem como quorum a maioria absoluta, ou seja, metade mais um, dos condôminos que comparecerem ao ato.



• Alteração do Regulamento Interno: há duas situações distintas, a saber: 



a) se a alteração foi determinada em razão de convocação específica constante de assembléia geral ordinária, bastará a maioria simples dos condôminos presentes ao ato para que a alteração seja aprovada e válida; 



b) se a alteração ocorrer através de assembléia extraordinária, especialmente convocada para tal finalidade, o quorum é idêntico ao da alteração ou modificação da convenção de Condomínio, ou seja, 2/3 (dois terços) da fração ideal.



Quanto à apuração dos votos todo cuidado há de ser observado, a fim de não ser provocada irregularidade ou nulidades, as quais causarão transtornos a toda comunidade condominial.



Dessa forma, cada tipo de votação será apurada de forma diferenciada, com a contagem levando em consideração a fração ideal de cada uma das unidades autônomas.



Há muita confusão que se refere à contagem dos votos, onde verificamos que a maioria pensa que deve ser computada apenas a quantidade de unidades autônomas presentes ou representadas na assembléia geral, mas como verificamos anteriormente, isso não é fato e sim uma exceção.



Quando a votação acaba empatando, onde um determinado número de condôminos vota em um sentido e, por outro lado, o mesmo número de condôminos vota em sentido diverso, há o exercício do chamado “voto de minerva”, ou de desempate.



Esse voto de desempate deverá ser exercido tão-somente pelo presidente dos trabalhos. Assim, se o mesmo também for condômino, naturalmente ele exercerá o direito ao voto de desempate.



Considerações finais...



A lei é omissa em relação à regulamentação dessa situação, no entanto, existem convenções condominiais que retratam a situação e descrevem o modo pelo qual esse direito será exercido.



Vale ressaltar que quando a lei é omissa a respeito de um assunto, isso não quer dizer que aquela conduta seja proibida. Por outro lado, sempre será importante a observação dos itens obrigatórios constantes da lei, isto é, dos quoruns exigidos para cada uma das votações que se não observado poderá causar nulidade do ato ou daquele tema específico.