Quando o condomínio está atrasado, quem tem a responsabilidade de efetuar o pagamento, o antigo morador ou novo proprietário? Rubens José Reis Moscatelli, presidente do Sicon responde a essas e outras questões pertinentes ao assunto em referência.

A obrigação de quitar as cotas condominiais em dia é um dos principais aspectos na gestão do Condomínio e, por que não dizer, no cotidiano do mesmo.

Em primeiro lugar, é importante ser destacado que todo e qualquer Condomínio só existe de direito e de fato quando mais de uma pessoa física ou jurídica são proprietárias de uma mesma coisa.

Origem da palavra Condomínio...
É a junção das palavras compartilhamento e domínio.

Tipos de edificações...
Nossa Legislação prevê diferentes espécies de Condomínios, mas a que nos interessa para o momento é aquele denominado no Código Civil como condomínio edilício, também conhecido como Condomínio horizontal ou por planos horizontais.

Especificamente nesse caso, a principal característica diz respeito à coexistência de dois tipos de propriedades, a particular, representada pelas unidades autônomas (apartamentos de moradia, conjuntos ou salas, entre outros) e a coletiva, cuja representação abrange áreas e coisas de uso comum (por exemplo: corredores, hall de circulação, elevadores, jardins, entre outros).

A cota condominial é a parcela que cada um dos integrantes do Condomínio é obrigado a contribuir para a manutenção das áreas e coisas de uso comum, previstas de modo ordinário ou extraordinário.

Caracterização das despesas ordinárias e extraordinárias...
A legislação define como ordinárias todas aquelas despesas que tenham como característica a manutenção das coisas comuns, assim como os serviços que favoreçam a todos os moradores, independentemente de serem ou não proprietários (inquilinos, por exemplo), assim como despesas rotineiras do Condomínio.

Por outro lado, as despesas extraordinárias são aquelas que não se configuram como gastos rotineiros de manutenção do edifício, inexistindo a previsibilidade de seu desembolso no momento da elaboração do orçamento anual das despesas do Condomínio.

O enfoque de cada uma dessas despesas sempre leva em consideração a manutenção e conservação das coisas comuns, assim como os aspectos de segurança, salubridade e higiene de toda coletividade condominial, que os condôminos livremente escolhem a cada ano, na assembléia geral ordinária.

No caso do não cumprimento da obrigação de quitar a cota condominial no vencimento, além das sanções pertinentes, existe outro aspecto importantíssimo para o Condomínio, ou seja, saber quem deverá arcar com o pagamento.

A obrigação do pagamento da cota condominial é denominada pela doutrina jurídica de obrigação propter rem, cujo conteúdo é misto, envolvendo o próprio imóvel, que responde pela dívida, inclusive podendo ser penhorado e até incorporado em favor do credor, bem como de outra parte, a responsabilidade pessoal.

Quanto à responsabilidade pessoal pelo pagamento a legislação determina expressamente que caberá ao condômino, aqui entendido como o proprietário da unidade autônoma, o respectivo pagamento.

Salientações necessárias...
A situação era prevista na Lei 4.591/64 onde se atribuía expressamente ao condômino a obrigação pelo pagamento das despesas condominiais, fossem elas ordinárias ou extraordinárias.

Com a evolução da interpretação do texto legal efetivado pelo Poder Judiciário em todo País, inclusive pelo Superior Tribunal de Justiça, propiciou que a expressão ‘condômino’, tivesse sua interpretação ampliada, incluindo-se como responsáveis não apenas aqueles proprietários que constam da matrícula imobiliária, registrada perante o cartório imobiliário competente, mas também, àqueles que detinham compromissos de compra e venda e outros documentos que transferiam a propriedade da unidade autônoma, mas que não tinham sido levados ao registro (por exemplo, os chamados ‘contratos de gaveta’).

Na atualidade, além desse aspecto que continua aplicável, temos a situação daqueles que adquirem a unidade autônoma e, automaticamente, por expressa disposição da lei, se tornam os devedores perante o Condomínio.

O artigo 1.345 do Código Civil dispõe que:
O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Aliás, em conformidade com o dispositivo legal anteriormente transcrito, podemos dizer que não apenas os débitos das cotas condominiais poderão ser cobrados diretamente do novo proprietário, mas também da multa por infração do regulamento interno que porventura tenha sido imposta ao condômino antigo ou à unidade autônoma.

Nessa ocorrência, a responsabilidade será sempre do adquirente da unidade autônoma, independentemente deste alegar que no contrato de venda e compra o vendedor declarou a inexistência de débitos ou mesmo em outros tipos de aquisição do imóvel, como é o caso, por exemplo, da retomada do imóvel pela instituição bancária, no caso de financiamento imobiliário.

É importante enfatizar que os juros moratórios também são devidos pelo adquirente, sendo que esses passam a ser computados a partir do vencimento da parcela ante a natureza da obrigação.

Obrigatoriedade do adquirente...
Todo aquele que pretenda adquirir uma unidade autônoma têm como obrigação verificar a existência perante o Condomínio de quaisquer débitos do respectivo imóvel, solicitando declaração escrita do síndico, a fim de não ser surpreendido com um processo judicial, o que acaba sendo sempre desgastante para todos.

Ludmila Sant’Anna Torres
Assessora de imprensa