Se comprar o primeiro imóvel é sempre um importante passo na segurança financeira de uma pessoa, o mesmo não é indicado para quem quer pegar carona no ‘boom’ e investir num segundo imóvel com vistas à valorização, como faziam as gerações passadas para garantir renda extra na aposentadoria por meio de aluguéis.

Além de pagarem imposto de renda, os aluguéis dificilmente passam de 0,6% do valor imobilizado – rendem menos do que a poupança. A valorização também é um mito para os imóveis velhos. “O ‘boom’ acontece nos lançamentos, que têm um marketing forte e apostam numa arquitetura que os prédios velhos não têm. O imóvel usado não tem essa valorização toda”, disse Ricardo Almeida, professor do IBMEC – SP.

“O Brasil não está para o segundo imóvel. No passado, era uma forma de se defender da inflação”, disse Osvaldo Fonseca, diretor da Abecip (Associação das entidades de crédito).

Isso sem falar no custo de uma eventual ‘desmobilização’ do capital, que sempre prevê dois gastos altos: 6% para o corretor e de 10% a 20% de desconto para atrair um comprador com dinheiro à vista.

Para quem acredita na expansão imobiliária, há outras formas de pegar a mesma carona: primeiro, comprando ações do setor imobiliário – em caso de ‘boom’, refletirá nos papéis; segundo, investindo em fundos imobiliários, que gerenciam imóveis comerciais; a terceira opção são os fundos de recebíveis imobiliários, que adiantam as prestações das construtoras; a quarta é comprar letras hipotecárias ou de crédito emitidas pelos bancos – há isenção fiscal, mas reflete o juro baixo do financiamento habitacional.

“Se é para especular, o ambiente para isso é o mercado, em que se pode sair fácil e rápido”, disse Ricardo Almeida.

Há ainda de se computar inadimplência e períodos em que o imóvel fica vago e em que se pagam condomínio e IPTU – no mercado financeiro, quando um investimento fica no zero-a-zero, não há impostos.

A única ressalva feita é o investimento em um imóvel na planta, que costuma prever um bônus de 20% em relação ao valor na entrega das chaves. Para vender, porém, terá de concorrer com a incorporadora, que terá maior poder de barganha.

Escolha da casa envolve visão de longo prazo e negociação no financiamento

Investimento mais importante da vida de várias pessoas, comprar um imóvel envolve visão de longo prazo sobre potencial de valorização e capacidade de negociação, seja de preço, seja de financiamento. Isso porque a soma imobilizada (daí a palavra imóvel) será altíssima, o que faz com que décimos de juros façam diferença.

Por exemplo, para levantar R$300 mil com juro de 14% ao ano em 20 anos, pagam-se prestações mensais de R$3.513. Já com taxa “civilizada” de 6% que o País pode ter no futuro as parcelas seriam de R$2.107. O SFH empresta com taxa de até 12% ao ano.

No caso dos juros, há sempre a possibilidade de trocar de financiamento. Embora incomum, é perfeitamente possível emprestar R$100 mil em um banco com juro de 8% e pagar o débito em outro que cobre 105. E isso deve ficar mais fácil quando sair a portabilidade – sistema que facilita a mudança de dívida entre bancos.

Quanto maior a demanda no futuro, mais o bem custará. Ou por ter vista para o mar ou por estar em região que não tem como se expandir, como a ilha de Manhattam, em Nova York.

Os imóveis mais valorizados serão aqueles que ficarão disputados no futuro, como onde o metrô passará. “A armadilha é pensar que o preço vai subir só nas zonas nobres. A tendência maior de valorização são bairros que custam menos hoje e estão recebendo os novos empreendimentos, como Saúde e Mooca, em SP. São eles que recebem infra-estrutura, shoppings e serviços. Para saber é só seguir a Comgás”, disse Luiz Paulo Pompéia, da Embraesp.

(Fonte: Veiculado no Jornal Folha de São Paulo, em 02/07/07)

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