No entanto, especialistas apontam os problemas causados por este novo ordenamento urbano, principalmente decorrente da exclusão social e dos impactos ambientais provocados pelas obras. 

O avanço do setor é grande na Cidade. Somente nos últimos três anos foram aprovados 67 projetos arquitetônicos de empreendimentos com mais de 10 pavimentos e outros 10 ainda estão em processo de análise para obter a liberação do departamento de Obras Particulares da Secretaria de Obras. Em 2000, haviam sido aprovados 15 empreendimentos com estas características. A estimativa é de que o setor tenha movimentado cerca de R$ 1,1 bilhão e gerado mais de 3,3 mil empregos diretos e 8,4 mil indiretos. 

Em razão do impacto, a Câmara criou, a pedido da vereadora Cassandra Maroni Nunes (PT), uma Comissão Especial de Vereadores para estudar quais medidas devem ser tomadas para evitar os impactos desta nova fase de desenvolvimento. Cassandra propõe uma revisão da legislação urbanística com a participação da sociedade como forma de garantir a qualidade de vida. 

Entre as principais alterações propostas em 1998 estava a de reduzir a área ocupada do terreno e ao mesmo tempo liberar a altura do empreendimento, permitindo maior luminosidade e ventilação na Cidade. Com essa alteração, foi permitida a construção dos edifícios chamados de chr39espigõeschr39, onde há uma grande área de recuo entre os prédios e a possibilidade de se ultrapassar os 14 andares. 

Oferta e procura
Segundo o doutor em planejamento urbano, José Marques Carriço, este é um tema que merece ampla discussão com a participação da sociedade. “É um avanço grande discutir o modelo de ocupação. Em Santos, temos um alto índice de adensamento, ultrapassando a casa de mil por hectares. É a cidade do Brasil com maior potencial construtivo. Se continuar dessa forma será tão adensada como as cidades chinesas”, afirma. Ele lembra ainda que o setor tem um papel importante na economia e isso precisa ser levado em consideração. 

Outra preocupação é relacionada à exclusão social, pois o preço médio das unidades tem elevado o custo de vida na Cidade. “Os lançamentos realizados em 2007, por exemplo, tinham custo médio de R$ 300 mil. Isso começa a levar a um fenômeno de migração que vem se agravando e pode ser sentido já no censo de 2000. O que acontece é que Santos está perdendo sua população para as cidades vizinhas e isso é comprovado por algumas pesquisas. E isso acontece internamente. Quem morava perto da orla está indo para outros lugares”, ressalta. 

O antigo Plano Diretor Físico, de 1968, era considerado como um empecilho para o desenvolvimento da Cidade e para a criatividade dos arquitetos, pois limitava a altura dos empreendimentos. “Essa possibilidade deu mais liberdade para a criação, tanto que vemos uma tendência ordenada pelo mercado, que são as varandas gourmet, mais um atrativo para quem vai morar”, comenta o secretário de Obras, Antonio Carlos Silva Gonçalves. 

De acordo com ele, o plano está possibilitando um desenvolvimento ordenado e garantido a qualidade de vida. “Mesmo a partir da liberação de construções maiores, esses empreendimentos demoraram para chegar à Cidade e nós tínhamos que estar preparados para isso. É uma tendência de mercado na qual os empreendedores só se estabelecerão com uma viabilização do projeto. Hoje, não há como voltar atrás nesta regulamentação”, destaca. 

Planejamento
O secretário de Planejamento, Bechara Abdala, um dos técnicos que trabalhou na discussão da proposta aprovada em 1998, acredita que ela tenha melhorado a qualidade de vida, além de contribuir para o desenvolvimento da Cidade. “A legislação estava dissociada da Cidade real. Ela foi se transformando e o plano não acompanhou a evolução, estava muito distante da realidade. Os prédios eram próximos uns dos outros, o que pode ser modificado, inclusive, o micro clima mudou bastante, porque possibilitou mais conforto ambiental”, acredita. 

Ele ressalta que os custos têm se elevado porque faltam terrenos para a construção desses empreendimentos. “Estamos numa ilha e isso faz com que o preço acabe sendo maior, encarecendo a construção. Mas temos em outras áreas obras com unidades mais baratas, de um e dois dormitórios. Temos que preparar o território para o desenvolvimento equilibrado”, diz. 

Abdala também rebate as críticas de que este modelo teria causado impacto no trânsito da Cidade. “Em termos de área construída, se manteve praticamente igual. O que fizemos foi a possibilidade de construção de garagens no próprio empreendimento, onde a área utilizada não entrava no cálculo de ocupação. Os prédios da orla mais antigos não têm vagas de estacionamento para todos os apartamentos. Um dos motivos do aumento de veículos é o acesso ao crédito para a compra, porque a população continua estável”, afirma. 

Empresários 
Para o presidente da Associação dos Empresários da Construção Civil da Baixada Santista (Assecob), Renato Monteiro, a mudança na legislação foi fundamental para o setor. “A mudança teve início na década de 80, porque o plano era restritivo e não muito inteligente. Isso porque se restringia a 12 andares com limite de ocupação do terreno. A cada andar que sobe são mais 30 centímetros de recuo, enquanto que o de 12 andares tinha 4,5 metros”, diz.
Monteiro avalia como "muito inteligente" o sistema atual. “Ele resolve um grande problema, que é a ventilação e a questão da luminosidade do sol nos andares mais baixos. A altura não importa. Tendo tecnologia para construir, pode subir”, afirma. 

Para ele, o plano não causou a verticalização dos prédios, mas isso foi possível devido à aceleração do crescimento do País. “Isso é um fenômeno que está acontecendo em todo o País. Se o mercado não tiver aquecido não adianta liberar a construção”, avalia. 

CEV
A vereadora Cassandra ressalta que o papel fundamental da CEV é ouvir técnicos, construtores e a população envolvidos neste processo para formulação de uma nova proposta de ocupação da área. O primeiro passo será a realização de uma audiência pública ainda em abril para começar a recolher subsídios sobre o assunto.

(Fonte: Veiculado no Jornal Boqueirão, em 15 a 21/03/2008)

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