Um acórdão proferido ano passado pelo desembargador Donegá Morandini, do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), promete ser a nova ferramenta dos síndicos para evitar atrasos no pagamento de condomínios. 

Em sua decisão, Morandini relata que "não é justo que aquele que não cumpre as suas obrigações usufrua dos equipamentos de lazer do edifício à custa dos demais condôminos que pagam em dia as cotas condominiais". A novidade agradou especialistas da região, que registra 20% de inadimplência no setor.

O entendimento se deu no julgamento de um apelo de um morador do edifício M.H., na Zona Sul de São Paulo. O condômino havia sido proibido em assembleia de moradores de usar áreas de lazer do edifício em razão de atrasos no condomínio.

A restrição contida no acórdão se refere a áreas de lazer que possam gerar consumo de energia ou outros custos em razão do uso do morador, como sauna, salão de festas, equipamentos da quadra esportiva e churrasqueira. A piscina não está incluída no veto, bem como serviços essenciais, como elevadores.

Para o presidente do Sindicato dos Condomínios Prediais do Litoral Paulista (Sicon), Rubens José Reis Moscatelli, a decisão abre um precedente importante. "Muitas vezes, o inadimplente acaba tendo mais direitos do que o condômino que paga corretamente", afirma. "(A decisão) acaba trazendo uma ferramenta para que o condomínio seja pago em dia", diz Moscatelli.

Ainda segundo o presidente do Sicon, a inadimplência no pagamento de condomínio chega hoje a 2 0% na Baixada Santista.

De acordo com o advogado especialista em direito imobiliário Antonio Sérgio Aquino Ribeiro, a restrição foi possível em razão do novo Código Civil, que traz em seu artigo 1.335 a determinação de que o condômino inadimplente é impedido de votar em assembleias.

"Se o condômino inadimplente não pode votar ­ que é um direito ainda mais importante que o de desfrutar da área de lazer comum ­ há margem sim para essa interpretação", afirma o advogado. Para ele, no entanto, a regularidade da penalidade depende de previsão na convenção condominial.

"Se o condomínio se preparar e essa alteração na convenção estiver amparada pelo quórum (depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos), não há problema. Mas é preciso que haja assembleia para tratar do assunto. Caso contrário, o condomínio não estará amparado para aplicar a regra sem que o inadimplente possa alegar que sofreu dano moral", explica Aquino Ribeiro.

"Se criada essa estrutura, numa demanda judicial, tende-se a manter essa interpretação", afirma.

O advogado, que destaca não haver jurisprudência pacificada sobre o assunto, afirma que, feita dessa forma, a restrição não afeta o direito à propriedade.

"O direito à propriedade também tem seus limites, que é o respeito à propriedade alheia. Além disso, a propriedade tem sua função social. Quando exercida de maneira inadequada, sem obedecer às regras que advém da propriedade, ele (o condômino inadimplente) causa dano a outras pessoas", defende o especialista.

Fonte: ATribuna de Santos 26/03/2009