Os índices de inadimplência nos cerca de 6 mil condomínios da Baixada Santista e do Litoral Norte do Estado oscilam entre 15% e 20%. A estimativa foi feita ontem pelo presidente do Sindicato dos Condomínios Prediais do Litoral Paulista (Sicon), Rubens José Reis Moscatelli. Segundo ele, já houve situação pior: quase 30% de devedores nessas regiões.

Para Moscatelli, explica tal situação o fato de que as alterações vigentes desde 2003 no Código Civil Brasileiro deram fim às multas de 20% sobre valores de condomínios em atraso. Agora, no máximo, podem-se cobrar 2% mais juros de mora.

As punições por atraso no pagamento do condomínio são inferiores às de outras contas, e as despesas de um processo contra um morador em débito podem superar o valor que se tenta receber. Por isso, o Sicon recomenda que síndicos e administradores de edifícios conversem (e insistam no diálogo) com os devedores.

As recomendações de Moscatelli ocorrem num momento de procura crescente pelos serviços jurídicos do Sicon. Mais de 100 processos abertos por administradores contra condôminos estão sob análise no sindicato. Entre junho e agosto, iniciaram-se de uma a duas ações de cobrança por semana, decorrentes da falta de acordo entre as partes.

CUSTO-BENEFÍCIO

A advogada Daniele dos Santos Góis, especializada em processos de cobrança, alerta que o credor disposto a interpelar judicialmente um devedor tem de ficar atento às despesas mínimas de uma ação.

Segundo Daniele, o valor mínimo fixado pela Justiça para causas do tipo é de cinco Unidades Fiscais do Estado (Ufesps), equivalentes a R$ 79,25. Cobram-se, ainda, R$ 12,12 pelo trabalho do oficial de Justiça e 2% de um salário mínimo (R$ 9,30) para juntada de procuração. Ao todo, R$ 100,67, sem se considerarem os honorários de um advogado.

"Se o valor do condomínio é alto, compensa. Mas, se são R$ 100,00 ou R$ 200,00 a receber, é melhor esperar e tentar um acordo", observa Maria Aparecida Jesus de Carvalho, também advogada do Sicon. Ainda: o trâmite de uma ação de cobrança, entre o ingresso e o julgamento, pode levar de 12 a 18 meses.

PLANEJAMENTO

Em palestra proferida ontem a síndicos, moradores e administradores de edifícios, na sede do Sicon, Rubens Moscatelli também propôs que os responsáveis por condomínios sempre enviem, nos boletos de cobrança, informações claras sobre as finanças do prédio.

"O síndico tem de fazer uma previsão orçamentária viável, que inclua gastos e manutenção do edifício durante o ano. Do contrário, há quem deixe de pagar o condomínio por não entender os demonstrativos ou discordar deles", aponta o presidente. Ele sugere, ainda, o incentivo à presença de moradores às assembleias.

Personagem
Neusa Aparecida Ribeiro
SÍNDICA DE EDIFÍCIO NO GONZAGA

Somados os dois períodos em que administra o prédio onde mora, são dez anos na função. Entretanto, sem sobressaltos financeiros: entre os donos dos 66 apartamentos e nove lojas do edifício, há cinco inadimplentes. "A gente procura fazer acordo. Há casos de pessoas com problemas de saúde", explica Neusa, que mostra já seguir as orientações dadas na palestra do Sicon.

Tem de se saber que há uma demora‘
Entrevista: Maria Aparecida Jesus de Carvalho
                     Advogada do Sicon
 
Diante de custas processuais elevadas, deixar a dívida aumentar antes de tentar a cobrança é uma opção ao administrador do condomínio, antes de acionar o devedor na Justiça. Assim sugere a advogada Maria Aparecida Jesus de Carvalho, do Sicon.

Que dificuldade os condomínios têm para reduzir a inadimplência?
A pessoa, por vezes, deixa atrasar dois (meses de) condomínios e, quando está para se completar o terceiro, ela paga e fica com duas cotas atrasadas. Então, o síndico tem dificuldade de entrar na Justiça para cobrar porque o valor é pequeno, só tem dois meses; e, como não se completam três, a pessoa não está inadimplente, está atrasada. E, realmente, com a multa de 2%, há moradores que optam por pagar outra conta cujo valor de juros é bem maior, e deixam o condomínio por último. Tem de se saber, antes de ir à Justiça, que há uma demora: é muita quantidade para o nosso sistema.

Então, o problema não está na forma de cobrança judicial: a multa é que se torna um complicador na hora de o condômino quitar o débito?
É. Numa ação de cobrança, você tem oficial de Justiça, procuração, valor das custas (processuais)... Nós temos casos, no nosso Jurídico, em que a pessoa não pagou um mês (de condomínio). Só que há uma despesa muito maior (com a Justiça) do que o valor a receber por esse mês. Então, é preferível esperar mais alguns meses, desde que respeitando a convenção do condomínio.

Fonte: Jornal A Tribuna 16/09/2009