Condomínio Edilício na Lei 10.406/2002 (Novo Código Civil).

Para que possamos falar em condomínio é necessário que façamos, ainda que superficialmente, uma análise do direito de propriedade.

O conceito tradicional de propriedade nos dá idéia de que ele seja o direito pelo qual alguém tem o poder sobre alguma coisa, tendo o direito de usar, fruir e dispor da mesma.

Nos primórdios, se trataria de um direito absoluto oponível contra qualquer outro e cujo exercício não tinha qualquer limitação, visto que deriva do conceito de domínio, do latim dominare, que significa: ter poder sobre. Aliás, domínio trata-se de espécie do gênero propriedade, exercida sobre bens materiais ou corpóreos. Oponível erga omnes (contra todos), o domínio se adquire por todos os meios peculiares à aquisição da propriedade.

Atualmente, verificamos a evolução desse enfoque sendo certo que nossa Constituição prevê como garantia individual o direito de propriedade, assim como declara expressamente que a propriedade tem que cumprir sua função social, incisos XXII e XXIII, do artigo 5º.

Condomínio nada mais é do que a coexistência de dois ou mais titulares do direito de propriedade que são exercitados sobre um bem material ou corpóreo.

É denominado condomínio por planos horizontais a edificação ou conjunto de edificações sobre o qual exista mais de um proprietário, simplesmente chamado de condômino, se distinguindo do condomínio tradicional na medida em que existem conjuntamente a propriedade individual e a propriedade comum.

O conceito do direito de propriedade isolada está umbilicalmente ligado a compropriedade ou condomínio, regido atualmente pelas normas dos artigos 1331 e seguintes do novo Código Civil e que até 10 de janeiro do corrente eram previstas na Lei 4591/64.

Em verdade, há condomínio nas áreas comuns do edifício ou conjunto de edificações, sendo que cada condômino é titular de uma fração ideal no terreno devidamente identificada e registrada na especificação e convenção de condomínio, assim como em cada uma das matrículas imobiliárias pertinentes a cada unidade.

A Convenção Condominial, quando se reveste dos requisitos legais (artigo 9º, da Lei 4591/64 e 1333 e seguintes do novo Código Civil) é oponível a qualquer um e terceiros, inclusive.

Como se pode perceber, a Convenção deriva da vontade livre dos condôminos e se converte em verdadeira lei interna do condomínio.

Com efeito, a Convenção de Condomínio, em verdade, é um instrumento normativo tal e qual um contrato firmado pelos interessados, sendo que a lei 4591/64 é secundada pelo novo Código Civil no tocante à sua obrigatoriedade quanto aos instituidores e também no pertinente à aplicação “erga omnes” em relação a terceiros, desde que a mesma tenha sido devidamente registrada perante o Cartório Imobiliário competente (vejam-se os artigos 9º, da Lei 4591/64 e o 1333, parágrafo único do novel Código Civil).

Convém ser dito, que a comparação entre os textos legais pertinentes (Lei 4591/64 x novo Código Civil) leva-nos à conclusão de que ambas exigem o mesmo quorum no pertinente à sua instituição e modificação, ou seja, 2/3 (dois terços) das frações ideais do terreno, restando claro que a Convenção Condominial registrada e em conformidade com a lei da época de sua instituição é um verdadeiro ato jurídico perfeito.

Abordados estes aspectos iniciais, é o momento de tratarmos dos assuntos mais importantes na nova regulamentação legal sobre o assunto tratado no Novo Código Civil, vamos a eles.

 A Convenção de Condomínio – Natureza Jurídica e Efeitos:

 A Convenção de Condomínio tem a natureza jurídica de uma norma interna corporis, cujos efeitos se estendem para além dos instituidores atingindo aos terceiros que se relacionam com o próprio condomínio.

Tal afirmação se faz em razão de nosso posicionamento quanto à essência da convenção condominial, ou seja, uma vez aprovada e registrada deve ser encarada como ato jurídico perfeito e, portanto, impossível sua modificação por qualquer lei.

 Da multa de mora ou por atraso
 
Muito se têm falado acerca do assunto, sendo que verificamos a existência de, pelo menos, duas posições acerca do tema.

Para alguns, a regra do artigo 1336, § 1º, do Código Civil, seria cogente e aplicável desde logo a todos os condomínios, independentemente do momento de sua instituição e da existência ou não da Convenção de Condomínio, devidamente registrada perante o Cartório Imobiliário.

Outros, porém, divergem do entendimento da aplicação pura e simples da norma do Código Civil aos condomínios já existentes e que têm convenção devidamente registrada perante o cartório imobiliário, porquanto os edifícios pré-existentes não podem ser afetados pela lei nova, uma vez que se trata aquele instrumento normativo (convenção do condomínio) como um ato jurídico perfeito.

A definição de ato jurídico perfeito de acordo com o disposto no Decreto 4.657, de 4/9/1942 (denominada Lei de Introdução do Código Civil), artigo 6º, § 1º, é o já consumado segundo a lei vigente ao tempo em que se efetuou.

Nossa Constituição Federal estipulou como uma das garantias fundamentais o respeito ao ato jurídico perfeito, conforme determina o artigo 5º, inciso XXXVI, assim redigido:

“a lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada.”

O jurista José Afonso da Silva, ‘in’ “Direito Constitucional Positivo”, Editora Malheiros, São Paulo, 11ª edição, página 414 § 19, leciona que a definição contida na Lei de Introdução ao Código Civil: “(...) dá idéia de que o ato jurídico perfeito é aquela situação consumada ou direito consumado (...), como direito definitivamente exercido.”

Ao compararmos a atual legislação sobre condomínios com a anterior vemos que para se instituir ou alterar a Convenção do Condomínio, o quorum é o mesmo, ou seja, 2/3 (dois terços) das frações ideais do condomínio.

Percebe-se, desse modo, que o legislador privilegiou, como não poderia deixar de ser, a vontade dos condôminos manifestada em competente Assembléia Geral, que é o órgão máximo da administração do condomínio.

Ao mesmo tempo, notamos que tal posicionamento respeita a garantia constitucional já referida, ou seja, a obediência ao ato jurídico perfeito.

A Convenção de Condomínio, em verdade, é um instrumento normativo tal e qual um contrato firmado pelos interessados, sendo que a lei 4591/64 é secundada pelo novo Código Civil no tocante à sua obrigatoriedade quanto aos instituidores e também no pertinente à aplicação “erga omnes” em relação a terceiros, desde que a mesma tenha sido devidamente registrada perante o Cartório Imobiliário competente (vejam-se os artigos 9º, da Lei 4591/64 e o 1333, parágrafo único do Novo Código Civil).

Nosso posicionamento é firme no sentido de que a segunda corrente é a mais adequada ao ordenamento jurídico existente, pois privilegia a segurança nas relações jurídicas, uma vez que em última síntese, a Convenção do Condomínio que é a lei do condomínio emanada da vontade dos condôminos.

Cabe salientar, ainda, que entre os que defendem a aplicação imediata do Novo Código Civil, por ser norma de caráter cogente, ou seja, não modificável pela vontade das partes, há os que fundamentam seu pensamento com base no artigo 2035, parágrafo único, assim redigido:

“A validade dos negócios e demais atos jurídicos, constituídos antes da entrada em vigor deste Código, obedece ao disposto nas leis anteriores, referidas no art. 2.045, mas os seus efeitos, produzidos após a vigência deste Código, aos preceitos dele se subordinam, salvo se houver sido prevista pelas partes determinada forma de execução.

Parágrafo único. Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos.”

Ocorre, que a norma que trata da multa de mora no Novo Código Civil não pode ser considerada de ordem pública e, assim, imodificável pela vontade das partes, porquanto a referida regra jurídica prevê expressamente que apenas na omissão da convenção se poderá aplicar seu preceito.

Além disso, o Novo Código Civil quando tratou de estabelecer o quorum para modificação da Convenção de Condomínio estipulou o mesmo anteriormente determinado pela Lei 4591/64, ou seja, 2/3 (dois terços) dos condôminos.

Como informação destacamos, que há proposta do Conselho da Justiça Federal, composta de diversos juristas, no sentido de que se adote a seguinte redação ao artigo 1336, no tocante à multa por atraso:

 Outras Sanções impostas pelo novo Código:

A nova regulamentação dos condomínios em edifícios, ou condomínios edilícios, foi mais eficiente no tocante a estabelecer critérios objetivos ao descumprimento da Convenção do Condomínio.

O que existia como suporte até a entrada em vigor da Lei 10.406/02 era o disposto, por exemplo, no artigo 10 da Lei 4591/64, que declarava serem proibidas algumas condutas por parte de qualquer condômino, como por exemplo, a alteração da fachada, ou a mudança de destinação das unidades autônomas.

Contudo, a lei pretérita designava a Convenção de Condomínio, como o instrumento eficaz a estipular a forma e o valor da sanção aplicável àquele que a descumprisse. Com esse tipo de remissão e na falta de qualquer critério específico, os condomínios adotaram os mais variados índices para aplicação de sanções pecuniárias, dependendo da época de sua instituição.

Contudo, para que os edifícios antigos possam estabelecer os novos critérios para penalizar os que descumprem os mandamentos do atual artigo 1336, incisos II a IV, da Lei 10.406/02, há necessidade de se modificar a atual e vigente Convenção condominial.

O quorum para tal iniciativa é o indicado na Convenção do Condomínio, não podendo ser superior a 2/3 (dois terços) determinado pelo artigo 1351 do Novo Código Civil, assim redigido:

“Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos.”

Comportamento anti-social:

Quanto ao denominado “condômino anti-social”, nota-se que o Código Civil não definiu o que vem a ser tal pessoa, apenas dando algumas referências.

De acordo com a definição do Dicionário Aurélio Eletrônico, 3ª edição em CD ROM, Editora Nova Fronteira, a definição do verbete anti-social seria:

“1.  Contrário à organização da sociedade como tal, ou que se opõe à ordem social vigente. 

2.   Psiq.  Diz-se de comportamento em que há, fundamentalmente, incapacidade de socialização e freqüentes conflitos com grupo social; sociopático.”

Para que os condomínios possam coibir a prática de atos contrários à sua comunidade, de forma reiterada, de acordo com a definição legal, os edifícios deverão alterar suas respectivas Convenções e inserir as condutas típicas puníveis, assim como a respectiva sanção.

Além disso, para que sejam aplicáveis, deverão ter em mente que não basta a previsão na Convenção condominial, mas também, a necessidade de realização de Assembléia Geral específica que conte com ¾ (três quartos) dos demais condôminos, que decidirá sobre o prazo da aplicação da sanção pecuniária, cujo limite máximo é de dez vezes o valor da cota condominial mensal.

Vale lembrar que todos os condôminos, inclusive o anti-social, pode se valer do Poder Judiciário, razão pela qual o condomínio deve se pautar pelo respeito integral das regras legais e da Convenção do Condomínio.

 Participação nas Assembléias Gerais:

A legislação anterior não mencionou a impossibilidade de participação do condômino inadimplente nas Assembléias Gerias, fossem elas ordinárias (anuais), ou extraordinárias.

O único dispositivo legal que tratou do assunto naquela norma foi o artigo 24, parágrafo 4º, que permitiu a participação e o direito ao voto pelo inquilino nas assembléias gerais que tratassem de despesas ordinárias.

Tal disposição condicionou a participação do inquilino, desde que o proprietário (condômino) a ela não compareça.

A Lei 10.406/02 tratou do assunto no artigo 1335, inciso III, laconicamente, determinando que a participação na assembléia pelos condôminos só se dará quando o mesmo se encontrar quite com suas obrigações.

Tal redação permite o entendimento que o descumprimento de quaisquer dos deveres estipulados no artigo 1336, assim como na própria Convenção do Condomínio, impedirá a participação e o exercício do direito de voto pelo condômino.

Outro ponto importante, diz respeito aos inquilinos, já que a nova legislação silenciou a respeito do tema, pode-se dizer que a norma anterior ainda vigora.     No tema relativo às Assembléias de Condomínio um dos pontos mais importantes é o que trata da utilização de procurações.

Tanto a atual, como a anterior legislação, encaminha à Convenção do Condomínio a regulamentação do tema.

Ocorre, entretanto, que a maioria das Convenções de que tomamos conhecimento é omissa quanto ao assunto, o que obriga o intérprete a se valer do que determina a lei civil acerca da outorga de mandato.

Em muitos casos, há verdadeiro abuso na utilização dessa forma de representação dos condôminos em assembléia, permitindo até a aprovação fraudulenta de prestações de contas feitas em assembléia, com diversas irregularidades e ilegalidades.

O legislador responsável pelo Novo Código Civil não observou tal problemática e o assunto continuará a causar preocupação e revolta a muitos condôminos, porque o artigo 654, “caput” e parágrafos não obriga o reconhecimento de firma do outorgante, nem limita a quantidade de procurações para o caso de representação perante Assembléia de Condôminos.

Vagas de Garagem:

O novo Código Civil, em seu artigo 1338, adiante transcrito passou a permitir que o condômino transfira o direito de uso de sua vaga na garagem a pessoa estranha ao condomínio, condicionando tal fato apenas ao oferecimento aos demais condôminos, que poderão exercer o direito de preferência. “Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores”.

A segurança nos edifícios poderá ser ameaçada pela transferência indiscriminada desse direito a pessoas estranhas ao condomínio, sendo que a legislação anterior vedava expressamente tal prática, conforme determinava o artigo 2º, § 2º da Lei 4591/64.

Outra modificação importante diz respeito à permissão da alienação da garagem privativa a qualquer pessoa, ainda que estranha ao condomínio, conforme determinado pelo artigo 1339, § 2º, condicionando tal situação à permissão da assembléia geral e do ato constitutivo do próprio condomínio.

Há necessidade de que sejam destacadas alguns conceitos importantes sobre garagem.

Garagem privativa é aquela que pode ser objeto de propriedade exclusiva de um condômino ou morador, independentemente da existência de propriedade de unidade habitacional ou de conjunto (escritório ou consultório, por exemplo).

Garagem coletiva, que muitos chamam “brigativa” é aquela em que não existe o direito de qualquer condômino em utilizar com exclusividade um determinado espaço para a guarda de seu veículo. Há apenas o espaço comum em que os veículos são estacionados de acordo com a chegada dos moradores ou condôminos.

Texto elaborado por Rubens José Reis Moscatelli - Advogado, Presidente do Sindicato dos Condomínios Prediais do Litoral Paulista - SICON.