Pagar continuamente o fundo de obras de um edifício sem que as obras estejam realmente sendo feitas. Essa é a indignação do advogado Aloísio José de Oliveira, morador de um prédio no Boqueirão, em Santos. ‘‘O fundo de obras tem de ser cobrado enquanto há a obra, e não para sempre. Eu pago há mais de 10 anos e não está certo’’, comenta o condômino, que gasta entre R$ 40,00 e R$ 45,00 por mês com a taxa.
  
O presidente do Sindicato dos Condomínios Prediais do Litoral Paulista, Rubens José Reis Moscatelli, explica que o grande problema enfrentado pelos edifícios é a falta de uma previsão orçamentária. ‘‘Nessa previsão, é feita a qualificação das despesas que o condomínio tem no período de um ano e, assim, chega-se ao valor do condomínio por mês’’, explica. ‘‘Com a previsão, não há a necessidade de criar nenhum tipo de fundo. Eventualmente, pode haver a cobrança de uma cota extra como, por exemplo, se o reajuste dos funcionários for maior do que o esperado’’.

Moscatelli recorda que na época em que a inflação era alta no País, os condomínios encontravam dificuldades para fazer a previsão correta. ‘‘Por isso, começaram a criar fundos, entre eles o de obras, porque o valor arrecadado mensalmente e anualmente não era suficiente para a manutenção das partes elétrica, hidráulica e, inclusive, para o embelezamento do prédio’’.

Ainda assim, ele explica que o fundo de obras não consta da legislação. ‘‘Não que seja proibido criar, mas toda vez que um fundo é criado, a convenção tem de ser alterada em uma assembléia própria, que requer dois terços dos proprietários presentes que aprovem a implantação desse fundo. Mas a falta de condôminos a reuniões é muito grande’’.

O presidente do sindicato destaca que hoje há o Artigo 1.342 do Código Civil, que prevê que se o condomínio tiver de fazer obras, estas devem ser necessárias, úteis e feitas através do síndico. Depois, ele terá de convocar uma assembléia para debater se a obra correspondia àquelas condições.
  Se o síndico não marcar a reunião para definir essa prioridade, ele pode ser até destituído do cargo. Além disso, deve apresentar de dois a três orçamentos. E, se os moradores decidirem que a obra é realmente importante, as pessoas concordam em pagar essa despesa extra.

‘‘Mas deve ser um valor certo e determinado para uma obra certa e determinada. Isso a lei define e a cobrança não pode ser eterna. Se for, ela se constitui em um longo prazo ao condomínio e aí não precisaria do fundo, bastava aumentar o valor do condomínio’’.

 Lei prevê reserva de até 10% do condomínio

Outra cobrança que costuma vir entre as taxas do condomínio é o fundo de reserva. Rubens José Moscatelli afirma que esse fundo já estava previsto antes mesmo do Código Civil, na Lei 4.591/64, que dispõe sobre condomínios em edificações e incorporações imobiliárias. ‘‘A legislação prevê a cobrança de até 10% do valor do condomínio, mas o percentual exato deve ser definido em assembléia’’.

Segundo o presidente do sindicato, o fundo de reserva existe justamente para que o edifício possa saldar despesas não previstas ou o desfalque causado pela inadimplência de alguns, situações que geram um prejuízo na arrecadação do condomínio e não permitem o pagamento das contas habituais.

Por se tratar de uma reserva, o sindicalista destaca que o valor arrecadado deve ser mantido em uma conta bancária à parte e reposto pelos condôminos. ‘‘O fundo costuma ser recomposto com multas por atrasos, multas da convenção e arrecadação mensal’’.

E o fundo de reserva, inclusive, pode evitar a implantação do fundo de obras. Rubens diz que se a previsão orçamentária for feita de forma correta, o condomínio pode utilizá-lo para alguma obra imprevista e, depois, arrecadá-lo novamente.
  
‘‘Se a obra for necessária, útil e urgente, o síndico pode utilizar o fundo de reserva para dar como sinal à empresa que realizará a obra. Mas o síndico deve esclarecer que ocorreu o fato aos moradores’’.

(Fonte: Veiculado no Jornal A Tribuna de Santos em 22/11/2005)