Todo condomínio possui um Corpo Diretivo de no mínimo quatro membros (sindico + conselho consultivo). Para que os interesses comuns do edifício sejam administrados convenientemente, o Condomínio carece de um representante, papel atribuído à figura do síndico. Ele representa a coletividade (*moradores a qualquer título e condôminos *) e lhe são imputadas várias funções determinadas por Lei e convenção condominial.

Rubens José Reis Moscatelli, presidente do Sindicato dos Condomínios Prediais do Litoral Paulista (Sicon) fala sobre o assunto.

Com a palavra o presidente...

Podemos fazer menção de algumas, como por exemplo:

- Cumprir e realizar o cumprimento da convenção vigente no Condomínio;
- Realizar uma prestação de contas da sua gestão;
- Procurar atender aos interesses dos condôminos em questões como higiene, salubridade e segurança nas dependências do Condomínio.

A função de síndico pode ser ou não remunerada, sendo definido por intermédio dos condôminos em assembléia. Vale ressaltar que o mesmo procedimento não se aplica aqueles que já tenham previamente determinados em sua convenção que o cargo é gratuito.

Por lei, a escolha do síndico pode recair tanto entre os condôminos, como em pessoa estranha ao contexto condominial, inclusive pessoas jurídicas quando, normalmente, o cargo é remunerado.

Alguns condôminos, por não terem conhecimento ou mesmo tempo para melhor exercer a função de síndico, acham mais prático a escolha de terceiros para o cargo, porém, cabe um alerta no sentido de verificar se a convenção permite a remuneração.

Os condôminos quando escolhem terceiro para o cargo de síndico, devem ficar ainda mais atentos, pois a comodidade pode custar caro, uma vez que para ser síndico remunerado, por não existir ainda nenhuma regulamentação legal, o interessado deverá apresentar ao condomínio que tem experiência no ramo, além de possuir patrimônio suficiente para cobrir eventuais erros cometidos por ele à frente da administração.

A Lei 4.591/1964 previa expressamente a possibilidade de existir a figura do subsíndico enquanto a lei atual (Código Civil) é omissa nesse aspecto. Se a convenção disser que haverá subsíndico, então deverá ser cumprido. Quando ambas forem omissas (convenção e lei), para se estabelecer a função do subsíndico, a convenção do condomínio deverá ser alterada através de assembléia geral específica, com quorum de 2/3 (dois terços) das frações ideais.

O comodismo de acreditar que a assembléia geral pode tudo ou que ela seria sempre soberana em suas decisões é inviável. A assembléia só constitui soberania e adquire validade quando cumpre todos os requisitos legais seja com relação à própria convocação da assembléia ou o quorum da votação.

Servir como um órgão de consulta do síndico e fiscalizar a gestão do mesmo são algumas funções do conselho consultivo.

Regras e suas exceções...

Em casos emergenciais, o síndico tem ‘autonomia’ para realizar a obra. No que diz respeito a obras, o próprio Código Civil pontua a questão com uma separação bem interessante. Elas subdividem-se em: necessárias, úteis e de embelezamento (voluptuárias).
Na primeira é permitido ao síndico ou a qualquer condômino fazer a despesa e posteriormente convocar a assembléia para ser ressarcido.
Para que se cumpra o reembolso, é necessário que a obra realizada tenha sido aprovada e qualificada pela assembléia. Em caso de manifestação negativa da assembléia, o condômino não será ressarcido, já se for o síndico, ele terá que reembolsar o valor utilizado ao Condomínio.

Tipos de assembléia...

A ordinária precisa ocorrer pelo menos uma vez por ano, mas nada impede que a convenção estabeleça um período menor. Nessa ocasião são tratados assuntos como previsão orçamentária, prestação de contas da gestão e a eleição do novo corpo diretivo.

Em contrapartida, na extraordinária, podem ser realizadas a qualquer momento desde que os assuntos a serem abordados correspondam ao interesse do Condomínio e necessitem de apreciação pela coletividade.

Ela analisa recursos apresentados por condôminos ao serem punidos por descumprirem a convenção. Ambas podem ser convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem ¼ da área total do condomínio.

Sinal de alerta...

A convenção do Condomínio precisa ser atualizada constantemente para que não se torne obsoleta e deve prever instrumentos para melhorar a administração do Condomínio. O síndico precisa cumprir a Lei e a convenção.

As definições da função de síndico, subsíndico e do conselho consultivo, tanto na Lei 4.591/64, como no novo Código Civil são as seguintes:

Art. 22° Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

Parágrafo 1° Compete ao síndico:

a) representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção;

b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto das edificações, no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como os serviços que interessam a todos os moradores;

c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis, a Convenção ou no Regimento Interno;

d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno;

e) cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembléia;

f) prestar contas à assembléia dos condôminos;

g) manter guardada durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio.

Parágrafo 2° As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia geral dos condôminos.

Parágrafo 3° A Convenção poderá estipular que dos atos do síndico caiba recurso para a assembléia, convocada pelo interessado.

Parágrafo 4° Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembléia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente.

Parágrafo 5° O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas na Convenção, ou, no silêncio desta, pelo voto de dois terços dos condôminos, presentes, em assembléia geral especialmente convocada.

Parágrafo 6° A Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

Art. 23° Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

Parágrafo único. Funcionará o conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a Convenção definir suas atribuições específicas.

Novo Código Civil:

Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembléia dos condôminos;

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele,   os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

IX - realizar o seguro da edificação.

Parágrafo 1º Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

Parágrafo 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.

* Condômino: é toda pessoa física ou jurídica que é proprietária de unidade autônoma existente no condomínio.

* Morador: toda pessoa física que ocupa uma determinada unidade autônoma, independentemente de ser ou não proprietária. Exemplo: inquilino, familiares do proprietário, entre outros.