Marisa Emídio - Jornal da AEASV

Quando falamos em check-up, qual a primeira idéia que surge em sua mente? Com certeza, a maioria das pessoas respondeu saúde, não é mesmo? Este será o tema abordado em nossa matéria. Contudo, não falaremos de eletros, raio-x ou exames de sangue, mas sim de  inspeção predial. Como anda a saúde do seu edifício?

Esta foi a pergunta feita pela dona de casa, Ana Maria Fonseca, quando decidiu  mudar de residência e recebeu a indicação de uma amiga ao afirmar que em seu prédio havia um apartamento do jeito que ela desejava. “Minha primeira preocupação foi perguntar sobre o estado de saúde do prédio, fiquei traumatizada com a situação que passei no edifício que residi por cinco anos, enfrentei problemas de rachaduras, infiltração. Além do medo, eu tinha até vergonha de convidar alguém para visitar minha família...”.

O psicólogo Márcio Oliva levou o caso para justiça, a marquise do prédio em que residia estava em péssimas condições, todos os dias quando chegava do trabalho enfrentava uma discussão com o síndico. “Alguns dias, eu nem entrava na minha casa, já tocava direto no apartamento do síndico cobrando dele uma decisão a respeito do caso, mas por incrível que pareça ele parecia não ter nenhuma consciência da importância de uma inspeção predial, na verdade nem sabia direito o que era. Ele só começou a ter noção do perigo quando um pedaço da marquise caiu na cabeça do meu pai que levou 14 pontos. Em 15 anos de existência do edifício, o prédio nunca havia passado por um check-up”.

Os fatos ocorridos com Ana Maria e Márcio não são acontecimentos raros, muitas pessoas sofrem com esses problemas no lugar onde residem, por esse motivo é necessário que cada condomínio estabeleça uma freqüência para que o prédio passe por uma inspeção.

Em Santos e em alguns municípios de São Paulo, existem leis prevendo que todas as edificações residenciais em condomínio vertical, comerciais, industriais e prédios públicos deverão ser submetidos a inspeção predial com periodicidade variável com a idade de cada edificação. Os engenheiros Fábio Novaes e Sidney de Barros, peritos nessa área, ressaltam que independente da região, há casos, em que a inspeção predial deve ser feita anualmente.       

Os engenheiros afirmam que toda e qualquer falha construtiva ou de conservação de um imóvel deve ser verificada, e explicam que a inspeção deve ser feita de maneira padrão, através de uma lista de checagem e procedimentos. “O engenheiro chama esse procedimento de check list, onde todos os termos de construção e acabamentos que possam conter ou promover riscos, sejam inspecionados e apontados em um laudo, conforme norma específica de inspeção predial do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE)  e de acordo com a Norma Brasileira(NBR) 5674/99 da ABNT- Manutenção de Edificações”, diz Fábio Novaes. 

O profissional que realiza o laudo é considerado responsável por seus apontamentos, explica Sidney de Barros. “Todas as anotações declaradas no laudo são de responsabilidade do técnico, lembrando que as patologias evidentes e iminentes não relatadas, também o são, não descartando as responsabilidades definidas a NBR 5674/99.” 

Fábio Novaes e Sidney de Barros alertam que só a empresa, ou o profissional devidamente registrado no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA), conforme as atribuições da Resolução Nº218/73 do Conselho Federal e Engenharia e Arquitetura (CONFEA), devem realizar esse trabalho.   

O inspetor predial deve analisar a edificação como um todo: estrutura, alvenaria, revestimentos, instalações hidráulicas, sistemas de combate a incêndio e gás, instalações elétricas e pára–raios, ar-condicionado, ventilação forçada - exaustores e ventiladores, elevadores, escadas rolantes, bombas e outras máquinas, piscinas e outros equipamentos de lazer, incluindo condições de playgrounds e paisagismo.

Dicas do Instituto Brasileiro de Avaliações E Perícias de Engenharia de São Paulo (IBAPE/SP).

O inspetor predial deve classificar o estado de conservação da edificação vistoriada.    

O estado de conservação é classificado como: 

Crítico: quando a incidência de anomalias encontradas for considerada  de risco à saúde, segurança e solidez, implicando em falta de condições de uso e falta de condições e reparos. 

Regular: quando a incidência de anomalias encontradas for considerada  de risco a funcionalidade, deterioração e comprometimento de uso, implicando na necessidade de reparos. 

Satisfatório: quando não existiram anomalias significativas, estando a edificação com plano de manutenção normal e satisfatório.      

Níveis de Inspeção Predial 
Nível 1: vistoria para identificação de anomalias aparentes, elaborada por profissional habilitado; contando com orientação técnica pertinente.  Este nível se enquadra, ordinariamente, nos imóveis cuja natureza evidencia sistemas e componentes construtivos simples, tais como: casas térreas, sobrados e edifícios sem elevador. 

Nível 2: vistoria para identificação de anomalias aparentes identificadas com o auxílio de equipamentos, elaborada por profissionais  de diversas especialidades , contendo indicação de orientações técnicas pertinentes . Este nível se enquadra, ordinariamente, nos imóveis cuja natureza evidencia sistemas e componentes construtivos complexos, tais como: edifícios de múltiplos andares, galpões industriais, etc. 

Nível 3:  vistoria para identificação  de anomalias aparentes, e das ocultas constatáveis com auxílio de equipamentos , incluindo testes e ensaios locais e/ou laboratoriais específicos, elaborada  por profissionais de diversas especialidades, contendo indicação de orientações pertinentes . Este nível se enquadra, ordinariamente, nos imóveis com suspeita de vícios ocultos significativos.

As informações do quadro foram retiradas do livro: Inspeção Predial, check-up predial, guia de boa manutenção. IBAPE/SP.     

“Eu vou chamar o síndico”.

Quem já assumiu a função de síndico, sabe o quanto essa tarefa é árdua. Quantas vezes seu interfone já tocou na hora do almoço, jantar e até de madrugada. Seja para resolver o problema ocorrido com a caixa de água, até uma pastilha do prédio que destacou da parede, o síndico é a figura mais requisitada do condomínio. E não seria diferente no caso de um assunto tão sério como inspeção predial. 

Em entrevista para o jornal da AEASV, o presidente do Sindicato dos Condomínios Prediais do Litoral Paulista (SICON), Rubens José Reis Moscatelli, fala sobre o papel do síndico diante de uma inspeção predial. 

Jornal da AEASV - Em um condomínio, o síndico deve ser responsável pela contratação de um profissional que realize a inspeção predial? 

Rubens Moscattelli- O síndico pela lei é responsável pela administração interna  do condomínio, sendo pressuposto de sua função a verificação das condições físicas das áreas comuns e mesmo das privativas, caso possam afetar as áreas em condomínio. Nesse sentido, cabe ao síndico, como administrador natural do condomínio, a contratação da mão de obra especializada, inclusive para realizar inspeções prediais. O artigo 1348, inciso V do Código Civil, do não de 2002, contém essa obrigação como transcrevemos: Art.1348-Compete ao síndico (...)V- diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessam ao possuidores.

Jornal da AEASV - Quais os procedimentos que o síndico deve ter e quais as dicas que o SICON dá na hora de contratar um inspetor predial?

Rubens Moscatelli -  A manutenção predial é uma obrigação do síndico, como mencionamos anteriormente, assim, deverá ele na assembléia ordinária, que é aquela na qual serão aprovados os orçamentos das despesas anuais, entre outros assuntos tratados no art. 1350 do Código Civil (2002), deverá haver previsão para o efetivo gasto no período de um ano. Os principais cuidados para a contratação desse tipo de profissional dizem respeito aos seguintes fatores: a) Preço: Cada condomínio possui sua própria convenção, que é a regra interna daquela comunidade. Se não existir convenção, mesmo assim, há condomínio, desde que existam mais de dois proprietários em um determinado imóvel. Assim, se houve a previsão orçamentária, o síndico terá maior liberdade para a realização daquele gasto. Se não ocorreu a previsão do gasto, o síndico terá que convocar assembléia geral extraordinária a fim de ser autorizada a contratação. b) Perfil do profissional e sua experiência anterior: Ao ser analisado o curriculum do profissional que procederá à inspeção predial deverá ser observado que há necessidade de que se trate de alguém que possua inscrição perante o CREA, não apenas para coibir a prática de serviços de baixa qualidade, mas também para que o condomínio tenha a garantia dos serviços; c) Antecedentes da pessoa ou empresa a serem contratados: O condomínio pode proceder pesquisa perante os fóruns civis e trabalhistas, a fim de descobrir se o futuro contratado não possui reclamações ou ações decorrentes do exercício profissional promovidas contra si. Os órgãos de defesa do consumidor também podem ser procurados, já que nesse caso o condomínio atua como consumidor equiparado. Além disso, é importante visitar os locais em que o profissional tenha referido em seu portifólio para verificar in loco a qualidade dos serviços, se os condôminos se encontram satisfeitos, enfim todas as eventuais dúvidas que possam surgir.

Jornal da AEASV - Quais as reclamações ou dúvidas mais comuns que o Sicon recebe sobre inspeções prediais?

Rubens Moscatelli - A maior quantidade de dúvidas e até de reclamações quanto aos serviços diz respeito a sua qualidade, preço e garantias. Outro tipo de reclamação muito recorrente diz respeito a informações sobre os locais em que se possam fazer reclamações desse tipo de profissional.

AEASV informa - Os esclarecimentos ou críticas sobre os profissionais que atuam nessa área podem ser feitas na Inspetoria do Conselho Regional de Engenharia Arquitetura e Agronomia (CREA), pelos telefones:3466-3622 ou 0800-171811(CREA/SP).        

(Fonte: Matéria retirada do site:  http://www.aeasv.com.br/)