A palavra condomínio significa "propriedade comum". Viver em condomínio exige um espírito diferente, uma vez que existem áreas de domínio comum e áreas privativas. O direito de uso da área comum e a obrigação de conservar o que é de todos são condições básicas para vida em condomínio.

Dra Tatiana Schmitz de Almeida, advogada da Delegacia Regional do Sicon em Praia Grande, faz explanações sobre o tema.

Todos os condôminos devem contribuir para suas despesas, além de acatar a Convenção, Regulamento Interno e decisões da Assembléia.

O Regulamento Interno é uma peça fundamental em face da complexidade da sociedade atual, espelhada no condomínio, e também em função da modernidade, da preocupação crescente com a segurança da coletividade e do conforto a ser oferecido por intermédio da prestação de serviços complementares.

Definição de Regulamento Interno...
É o conjunto de normas e procedimentos referentes ao comportamento e à conduta dos moradores e freqüentadores, disciplinando o uso das áreas comuns e solucionando os problemas mais corriqueiros do condomínio apresentando, inclusive, penalidades aos infratores. O Regulamento Interno não pode contrariar a Convenção, sob pena de nulidade. 

O Regulamento Interno normalmente consta da própria Convenção ou é redigido posteriormente. Sendo feito em documento separado, deve contar com a colaboração não só dos proprietários dos apartamentos, como também dos compromissários compradores, cessionários e promitentes cessionários. Pode ser aprovado através de Assembléia Geral, todavia obedecendo ao quorum previsto na Convenção, se a mesma estipular.

A Convenção e o Regulamento, com o tempo, tendem a desatualizar-se. O condomínio pode, e deve, promover revisões periódicas nesses textos de modo a garantir-lhes eficácia.

Itens principais do Regulamento Interno...
Animais - a proibição ou permissão de animais de estimação no condomínio deve estar prevista na convenção ou no regulamento interno;

Construções e obras - reformas ou alterações nas áreas internas privativas são permitidas, desde que estejam dentro do estabelecido em legislação específica para edificação, e não comprometam e estrutura do edifício nem prejudique aos demais moradores. As áreas de uso comum não podem ser alteradas salvo aprovação de todos os condôminos;

Fachada - a legislação de condomínio proíbe qualquer alteração que mude a frente do prédio, salvo se for obtida autorização de todos os condôminos. Os infratores estão sujeitos a uma multa prevista na convenção e podem ser obrigados a desfazer a modificação;

Garagem - a utilização de garagem em espaço de uso comum pelos moradores pode ocasionar atritos. Por isso, convém que a convenção estipule algumas regras.

Condições estabelecidas para o uso da garagem:
· identificação para a entrada do veículo (cartões, chaves de acionamento, zelador, entre outros);
· demarcação da vaga (fixa, por chegada, rodízio ou sorteio);
· a definição de vaga pelo tamanho do veículo;
· necessidade de manobras (pelo morador ou funcionário do condomínio);
· responsabilidade sobre furtos e danos;
· permissão ou não de lavagem de carros na garagem;
· possibilidade ou não de locação de vagas para terceiros, estranhos ao condomínio;
· utilização da garagem por visitantes;
· normas de segurança (sinalização, iluminação, extintores e demarcação);
· forma jurídica da garagem, se área privativa ou comum.

Horário - a convenção, o regimento interno ou as assembléias, em função da conveniência da maioria dos condôminos, determinam os horários para a 
realização de mudanças, uso de salão de festas e de jogos, do playground, da
piscina, do fechamento das portas de acesso, de uso da garagem e etc;

Piscina - as regras para a utilização da piscina, como o horário e época de funcionamento, o exame médico, o uso por visitantes, a contratação de pessoal para segurança e a manutenção são itens que devem ser regulados pela convenção ou regimento interno;                 

Salão de festas - o uso do salão deve ser previsto na convenção ou no regime
interno, no que diz respeito à forma de utilização (custo, limpeza, horário, 
equipamentos, etc).

Multa aplicada por infração ao Regulamento Interno...
Festas, som ou televisão em volume alto, reformas, máquinas de lavar barulhentas, carros fora da vaga, cães nas áreas comuns, vazamentos. Quase tudo o que incomoda o vizinho pode ser motivo para a aplicação de multa em um condomínio. Mas esse deve ser sempre o último recurso. Antes de recorrer à penalidade financeira, é importante tentar o diálogo e, se não houver acordo, uma advertência formal (por escrito).

Para que seja possível a aplicação de multa a uma infração, esta deverá constar do Regulamento Interno, que  também deverá determinar o valor da multa para cada caso, bem como o número de advertências que precedem a sua aplicação.

Diferença entre Convenção e Regulamento Interno...
A convenção trata dos direitos e deveres do condomínio e formas de gestão, como assembléias e administração. Já o Regulamento Interno estabelece regras para o local, como restrições de utilização de determinadas áreas. 

No conflito de normas entre o Regulamento Interno e a Convenção, prevalece o disposto nesta, pois o seu nascimento, via de regra, é anterior. Para que o Regulamento possa estabelecer algo contrário, é imprescindível uma alteração parcial na Convenção com o devido quorum qualificado, em regra dois terços dos condôminos (art. 1.351 do Código Civil).

Regimento x Regulamento Interno...
Em regra, ambos os termos são usados indistintamente. Verifica-se, porém, que na prática, o termo "Regulamento" é o mais utilizado hoje em dia, pois se destina a especificar as normas de convivência reguladoras do bem-estar de todos. Sendo que o termo "Regimento" foi mais utilizado em épocas passadas. 

Desta forma, com as explicações acima, conclui-se que é indispensável à clara definição do Regulamento Interno. Não é objetivo do Regulamento Interno do prédio alterar o uso ou a propriedade, mas normalizar e disciplinar. Sem regras claras o uso civilizado das áreas e bens comuns fica inviável. Questões de segurança física e patrimonial, horários de utilização e normas de uso e reposição são regras básicas para uma convivência em comunidade. 

Todos são proprietários de parte das áreas comuns, portanto devem se sujeitar às regras, para uma utilização repartida com os demais. As sanções aos faltosos, também devem fazer parte do instrumento, para garantir a sua aplicação. 

A definição desses regulamentos deve atender ao anseio da maioria dos moradores do condomínio. Não pode ter tendências ou favorecimentos. O ideal é que haja consenso sobre o mesmo, o que geralmente é difícil, por isso é preciso o respeito à decisão da maioria. 

Essa consciência é importante e deve ser traduzida como benefício geral. Afinal viver em condomínio é viver em comunidade, dividir coisas e espaços, respeitando e sendo respeitado.