A ação de cobrança de condomínio, utilizada para cobrar os condôminos inadimplentes, é um tipo de ação morosa, mesmo sendo considerada de fácil processamento e julgamento.

Para explicar o método a ser adotado nessa questão, Dra Daniele dos Santos Gois, advogada do Sicon em Santos, fala sobre o assunto.

Antes de se iniciar uma ação de cobrança de cotas condominiais, embora não indispensável, que se proceda à cobrança amigável da dívida.

Esgotando-se todos os meios de tentativa de realização de acordo extrajudicial (fora do processo), o Condomínio-credor deverá recorrer ao Judiciário para a cobrança da dívida.

Documentação obrigatória para dar início à ação:
- procuração do síndico ao advogado do condomínio;
- cópia autenticada e atualizada da ata que elegeu o último síndico;
- matrícula imobiliária do apartamento em débito, a ser obtida no Cartório de Registro de Imóveis;
- rateios mensais (demonstrativos de débito) de cada mês devido pelo condômino;
- cópia simples da convenção condominial.

Importância da apresentação dos documentos exigidos...
A procuração é o documento que diz quem será o advogado responsável pelo processo e quais seus poderes.

Já a cópia da ata de eleição de síndico é solicitada para comprovar ao juiz da causa, a representação do condomínio.

Quanto a matrícula imobiliária,  essa tem como finalidade informar e comprovar a existência do imóvel, bem como sua propriedade.

As pessoas que constarem na matrícula respondem pelo imóvel. Caso exista o chamado "contrato de gaveta" (contrato particular de compra e venda, contrato particular de promessa ou compromisso de compra e venda, não levado a registro), este também deverá ser juntado ao processo para comprovar a atual propriedade do imóvel.

Neste último caso, embora seja possível a cobrança judicial, nos termos do artigo 1.345, do Código Civil *, até mesmo a penhora do apartamento, seu registro no Cartório competente ficará condicionado ao prévio registro do contrato de "gaveta".

Na tentativa de solucionar o registro da possível penhora, essencial para comprovar a terceiros a restrição constante, a alternativa é solicitar ao juiz da causa, o registro somente dos termos da sentença.

Quando há inexistência de matrícula imobiliária (no caso de condomínio irregular), a ação será proposta contra o possuidor, sendo que eventual penhora somente poderá recair sobre os direitos que o possuidor tem sobre o imóvel.

Com relação aos rateios mensais, estes servem para informar o valor do débito mensal, além de comprovar as despesas que o condomínio teve naquele determinado período de tempo.

Finalmente, a Convenção Condominial é o documento que determina o limite mínimo de tempo que o condomínio deverá obedecer antes de iniciar a cobrança, bem como dita o percentual da multa (valor este passível de grande discussão), dos juros e o índice de correção monetária a ser aplicado.

Com todos estes documentos em mãos, o advogado ingressará com a ação de cobrança, devendo recolher ao Estado, o valor das custas processuais, que dependerá do valor dado à causa (valor da dívida).

Distribuída a ação, o processo irá para o juiz para que este verifique os documentos juntados, sua validade e se o valor das custas processuais foram corretamente recolhidos.
 
 
 
 
 

Com tudo em ordem, o juiz poderá seguir dois caminhos:
O primeiro caminho, conforme determina o artigo 275, inciso II, alínea "b" e seguintes, do Código de Processo Civil, que é designar audiência de conciliação, instrução e julgamento, determinando a citação do(s) réu(s) para que compareça a esta audiência e apresente sua defesa, caso queira.

Nesta audiência, não havendo acordo, o réu poderá contestar a ação (oralmente ou por escrito) e, logo após, o advogado do condomínio apresentará réplica oral (resposta à defesa formulada pelo réu).

O juiz poderá ouvir testemunhas (o que não é comum, diante do objeto da ação) e em seguida, sentenciará.

No segundo caminho, mais utilizado pelos juízes da comarca de Santos (SP), há conversão ao procedimento ordinário, onde o réu é citado para que conteste por escrito num prazo de quinze dias. Sendo contestada a ação, o condomínio, através de seu advogado, apresentará réplica escrita (resposta à defesa formulada pelo réu), num prazo máximo dez dias.

Feito isso, o juiz poderá designar audiência de tentativa de conciliação, podendo também sentenciar na própria audiência ou logo após.

O juiz poderá entender que deverão ser produzidas provas em audiência, determinando às partes que as produzam.

Havendo prova oral a ser produzida (oitiva de testemunhas, depoimento pessoal das partes), o juiz designará audiência que poderá ser só de instrução (para que seja somente ouvidas testemunhas) ou de instrução e julgamento.

Cabe destacar que a revelia somente é decretada quando o(s) réu(s) citado(s), não contesta(m) a ação.

Com a publicação da sentença no Diário Oficial, ou na própria audiência, a parte derrotada terá quinze dias para apresentar recurso de apelação, contados de sua intimação.

Havendo a apresentação de recurso, o processo será encaminhado ao Tribunal de Justiça em São Paulo para o julgamento do mesmo.

A parte que perder o recurso, poderá ainda apresentar Recurso Especial para o Superior Tribunal de Justiça - STJ ou Recurso Extraordinário para o Supremo Tribunal Federal - STF.

Não havendo recurso ou quando o processo retornar à comarca de origem, tendo como vencedor o condomínio, será iniciada a execução da sentença.
 
* Art. 1.345 - O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.