A Lei Estadual nº 13.160/2008 autoriza o protesto de crédito de condomínio decorrente das quotas de rateio de despesas e da aplicação de multas, todavia, muito ainda se discute na ceara judicial, acerca de sua Constitucionalidade, desde sua entrada em vigor:

Vejamos,
A Constituição Federal, dispõe em seu artigo 22º, inciso I , que é  de competência privativa da UNIÃO FEDERAL, legislar sobre matérias de Direito Civil e Comercial, logo, há entendimento, de que  a matéria “protesto cambial” de títulos executivos, jamais poderia ter sido objeto de uma Lei Estadual.

Assim, referida Lei, possui interpretações divergentes perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, e já foi inclusive, declarada pela 36ª Câmara de Direito Privado, como Inconstitucional, em julgamento datado de 25/05/2011, e até que seja decidida sua validade, ou invalidade, pela corte Superior, os Condomínios que quiserem se utilizar da via do protesto antes de firmada a matéria, devem contar com o risco de responder por eventuais danos causados a condôminos protestados e que sequer tiveram ação de cobrança movida contra si.

Não obstante, para estes que pretendem se utilizar destemerozamente da Lei, alguns cuidados os síndicos e administradoras também precisam tomar, antes de proceder com o protesto do devedor, pois ainda que a Lei reste válida, uma cobrança indevida, pode inverter a situação, e gerar até uma ação de danos morais em face do condomínio, vejamos:

1º) Primeiramente, deve haver previsão da aplicação da referida Lei Estadual em Assembléia Condominial com quorum de 2/3, a fim de adequar a convenção condominial, quanto à aplicabilidade da referida Lei, até pelo fato de que os condomínios anteriores à edição da Lei, não fazem menção desta, em sua Convenção Condominial, e sendo efetuado protesto dos inadimplentes, sem previsão expressa em convenção, referidos protestos serão cancelados via judicial, acarretando ao prédio, tão somente uma sucessão de processos judiciais desta ordem.

2º) Pois bem, ultrapassada a etapa, já que a dívida condominial só se torna  líquida, ou melhor, só se concretiza quando do fechamento das contas do mandato do síndico, pode acontecer, de se provar no condomínio, que houve má verssação do dinheiro do prédio, por determinado síndico, e aquele que é o devedor protestado, pode  nessa situação, passar a acusar o condomínio de cobrança indevida, pois as contas ainda não foram devidamente aprovadas pela assembléia, ou até desaprovadas, portanto, prudente que as cotas a protestar, já tenham sido objeto de contas devidamente aprovadas em competente assembléia condominial.

3º) Outro ponto chave,  é a árdua tarefa de confirmar se o morador,  é de fato o proprietário do imóvel que consta do Registro Imobiliário, caso contrário, pode se proceder com o protesto da pessoa errada, ou seja, pode ocorrer de protestar-se o antigo proprietário que consta na matrícula imobiliária e este não possuir mais nenhuma ligação com o imóvel, caso em que igualmente, pode vir a ensejar direito à indenização por danos morais pela restrição ao nome de uma  pessoa indevidamente.

Desta forma, há de se ver, que muita cautela deverá ser tomada pelos síndicos e administradores que, muitas das vezes na ânsia de se buscar meio ágil de se receber as cotas devidas, com o protesto de cotas condominiais, pode vir a acarretar danos financeiros ao edifício bem maiores que o próprio débito do condômino em si, assim, a medida do protesto, só deve ser tomada antes de prudentemente verificada a inexistência de ocorrência dos riscos acima especificados.


Geisa Ribeiro
Advogada Civil