Incorporadas a projetos de diferentes perfis e padrões, as varandas, principalmente as gourmets, são alvo de reclamações nos conjuntos onde estão instaladas.
De acordo com o síndico profissional e diretor da Busuletti Síndicos e Associados, Aldo Busuletti, o maior problema é o barulho. "Antes era apenas uma churrasqueira no local, depois colocaram uma pia, posteriormente a TV, o frigobar e hoje elas são uma extensão da sala. Para evitar gastos com aluguel do salão de festas, muitas vezes os moradores usam essa área para eventos de pequeno porte", diz.
De acordo com Busuletti, algumas dessas reuniões avançam madrugada adentro, desrespeitando a lei do silêncio e incomodando os vizinhos. E, além do barulho, há também atitudes condenáveis como lançar latas de bebidas e comidas prédio abaixo.
"Já fui chamado por moradores durante a madrugada, após 1 hora da manhã, porque havia uma festa na varanda e o barulho incomodava os vizinhos", conta o diretor.
Nas sacadas menores, que acomodam apenas a churrasqueira, segundo Busuletti, outro problema é a fumaça. "Alguns moradores desligam o gás e colocam carvão na churrasqueira, o que resulta em muita fumaça que invade as outras unidades", conta.
Nesses casos, o morador pode ser advertido e multado, de acordo com o que consta no regimento interno e na convenção do condomínio. Normalmente é feita a notificação e depois a multa.
Para a gerente de relacionamento com o cliente da Lello Condomínios, Angélica Arbex, evitar que o cheiro proveniente das varandas invada outras unidades é um dos assuntos abordados nos condomínios. "Há orientação para fechar o duto da churrasqueira, sempre que ela não estiver em uso. Assim, o cheiro e a fumaça da unidade que a está usando não passa para os demais apartamentos."
Exaustão. Segundo Angélica, com a implantando de sistemas de exaustão mais eficientes, os condomínios ficaram mais preparados para receber varandas com churrasqueira, "O uso fará com que todos se acostumem", aposta.
De acordo com o diretor da Marques Construtora, Vitor Marques, apesar de eventuais problemas, a varanda gourmet permanece tendo grande aceitação e o público comprador exige.
De acordo com o executivo, este é o ambiente mais disputado e elogiado pelo cliente no modelo decorado. "É objeto de desejo, vejo como um diferencial indispensável para o negócio", diz.
O responsável pelas operações em São Paulo da MDL Realty Incorporação, Fernando Trotta, tem a mesma avaliação de Marques. Trotta conta que a preocupação da empresa era se o cliente de alto padrão em São Paulo aceitaria um prédio com varanda com churrasqueira.
Quando a construtora começou a atuar em São Paulo, em 2011, ela não colocava churrasqueira na varanda, pois acreditava que o cliente de alto padrão não queria.
No entanto, na mesa de negociação percebemos que ele queria churrasqueira na varanda. "Em 2014 começamos a lançar com churrasqueira e temos cerca de 80% de aceitação", informa.
Cuidados. Para evitar que a varanda gourmet seja um problema para o morador e a vizinhança, a arquiteta Cris Paola, diz que o espaço deve ter funcionalidade e praticidade e que alguns elementos são fundamentais, como poder abrir e fechar as janelas para equilibrar a ventilação, abafar o barulho e os cheiros e ter uma coifa bastante eficiente.
"A coifa é um elemento muito importante em um apartamento com varanda gourmet e com churrasqueira, para evitar que cheiros invadam a própria casa e a vizinhança."
Uma extensão da sala. É assim que a arquiteta Vivian Coser vê as varandas, inclusive as gourmets.
"É possível adquirir cortinas, portas e mobiliários especiais para deixar o espaço multiuso. Pode ser home office, com paisagismo para deixar o espaço mais personalizado. No entanto, o uso gourmet é o mais utilizado."
Fechamento com vidros deve respeitar regras do condomínio
Além de barulhos e cheiros, as varandas devem também respeitar regras como a preservação da fachada, por exemplo. O especialista em direito imobiliário e sócio do Duarte Garcia, Caselli Guimarães e Terra Advogados (DGCGT), Caio Mário Fiorini Barbosa, lembra que a lei que rege os condomínios edilícios é tratado em um artigo específico do Código Civil (Capítulo VII - Artigo 1.331), que determina ser obrigações do condomínio preservar a integridade da fachada que constitui algo de propriedade comum de todos os condôminos e sua alteração é proibida.
"Em relação ao fechamento, a jurisprudência vem decidindo é que o fechamento da varanda com vidros, desde que respeitando um padrão definido pelo condomínio, não representa uma alteração de fachada."
De acordo com o advogado, ao se fechar a área da varanda com vidros, também se decide que o espaço se incorpora à área interna do apartamento. E, em princípio, poderá ser feita uma personalização do local, como um acabamento diferenciado na parede e modelagem do piso, por exemplo.
Também é possível ligar a varanda à área interna da unidade removendo portas de vidro que dão acesso sala pela varanda. "Há quem conteste, mas na medida em que se permitiu o fechamento em vidro da varanda, não faz mais sentido o condomínio querer interferir na área interna", argumenta. Barbosa, no entanto, lembra que essa personalização deve sempre observar e respeitar as regras de segurança e solidez da obra.
"A varanda fechada permite ao proprietário utilizar mais intensamente a área. Quando é grande e aberta até dificulta a comercialização da unidade", afirma.
Não há nada específico na legislação municipal a respeito do fechamento com vidro. No entanto, regras consideram a varanda como área não computável, para efeito de aplicação da legislação envolvendo o potencial construtivo. "Por isso, o que tem prevalecido para o fechamento é o que o que a assembleia delibera", diz.
Para o vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Hubert Gebara ,a convenção ou regulamento interno do condomínio é que poderá disciplinar o uso das varandas. "Como vai funcionar, quais punições, se vai envidraçar e como deve ser feito sem alterar a fachada, deve estar no regulamento e ser aprovado em assembleia", ressalta.


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