A NOTIFICAÇÃO PRÉVIA PARA A COBRANÇA DE MULTA POR INFRAÇÃO


Uma das questões mais difíceis a ser solucionada em um condomínio é a manutenção da convivência harmônica entre todos os moradores.

Portanto, para que as regras condominiais sejam respeitas por todos, o síndico por vezes não tem alternativa senão a aplicação de multa ao condômino que tenha cometido uma infração.

A questão que deve ser analisada é a forma de aplicação dessa multa.

Assim, o primeiro cuidado que se deve ter antes da aplicação da multa é a notificação prévia escrita, e mediante protocolo, do infrator.

A notificação deve ser objetiva, descrevendo as informações da infração cometida, incluindo o horário e data da ocorrência, bem como as cláusulas ou itens da Convenção Condominial ou Regulamento Interno que foram infringidos.

Dependendo da situação, também é necessário que o condomínio possua provas que garantam os motivos de aplicação da multa, tais como: fotos, imagens do Circuito Fechado, relatos escritos no livro de registro ou qualquer reclamação formal recebida pelo síndico.

As infrações punidas apenas com base em reclamações verbais, ou seja, "de boca", não fazem prova que possam garantir o motivo da multa e, consequentemente, sua cobrança.

Além do mais, no ordenamento jurídico brasileiro, em especial no artigo 5º, inciso LV, da Constituição Federal, é assegurado a todos o direito ao contraditório e ampla defesa.

Desse modo, a não observação de tais procedimentos poderá acarretar ao condomínio uma ação judicial para que se anule a sanção, o que tem sido aceito de forma majoritária por nossos Tribunais, como na recente decisão do Acórdão registrado sob o nº 2017.0000993875 da 27ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, junto a Apelação nº 0003441-05.2015.8.26.0247.

EMENTA: Condomínio. Ação anulatória de ato jurídico. R. sentença de improcedência, com apelo só do autor. Multa que teria sido aplicada sem observância à norma condominial. Não notificado o condômino para que, previamente à aplicação da multa, pudesse apresentar defesa na esfera administrativa. Procedência da ação que se impõe. Dá-se provimento ao apelo do acionante, com observação.

Na decisão o Desembargador CAMPOS PETRONI, concluiu que:
Frise-se que a notificação deve ser necessariamente expedida anteriormente à aplicação da multa, o que no caso não ocorrera. Portanto, não há comprovação de que o condômino fora anteriormente notificado da infração, para que, posteriormente pudesse lhe ser aplicada eventual multa, havendo, pois, afronta ao direito do contraditório e ao devido processo legal, assegurado na Constituição Federal (inc. LV). A multa somente poderia ser exigida depois de tomadas as devidas cautelas e ter sido dada ao proprietário oportunidade de contraditório e ampla defesa, o que não ocorreu, razão pela qual deve ser reconhecida a nulidade da penalidade.

O que podemos concluir, é que uma multa somente poderá ser aplicada após tomadas as devidas cautelas, entre elas, a de que seja dado ao condômino oportunidade do contraditório e ampla defesa.
Cumpre lembrar, que em caso de dúvidas, o Sicon possui um departamento jurídico que pode orientar quais os procedimentos que devem ser adotados ao caso em questão, bem como poderá acompanhar todos os procedimentos na busca da melhor solução.