Garagem -O tal art. 1.340 do Código Civil-

Comprei o apartamento dos sonhos, tenho garagem privativa, é só minha!

Será?

Com o passar do tempo, começam aparecer os questionamentos: se somente eu uso, então, posso fazer do meu jeito? Quem paga a manutenção das portas e dos portões da garagem? Tenho que dar satisfação para o condomínio quando quero trocar?

Veja:

Tudo que esta dentro da área construída pertence na devida proporção a todos, porém a sua utilização vai depender da especificação e convenção condominial.

A unidade deve ter vinculada na sua matrícula imobiliária (escritura) a área de uso exclusivo e na convenção a forma de sua utilização.

ARTIGO 1.340 DO CÓDIGO CIVIL: " AS DESPESAS RELATIVAS A PARTES COMUNS DE USO EXCLUSIVO DE UM CONDOMINO, OU DE ALGUNS DELES, INCUMBEM A QUEM DELAS SE SERVE..."

Na vida condominial surgem várias interpretações, uma, por exemplo, e muito comum, quando o condômino que utiliza os benefícios da sua exclusividade, tendo sua garagem fechada, entende que aquele espaço em frente a sua porta de garagem é somente seu.
Por exemplo: o utiliza estacionando seu próprio veículo do lado de fora e deixa a garagem para guarda de diversos objetos (às vezes até perigosos), colocação de um segundo veículo, um dentro da garagem outro fora. São atitudes comuns, mas que ferem gravemente a convenção.

Outra interpretação, quando da manutenção das portas e portões da garagem que somente o serve, o condômino manifesta a necessidade da substituição do material e cobra a troca do condomínio.

Porém, desconhece que esta obrigação é dele, condômino, e se prevalece muitas vezes da falta de detalhamento das responsabilidades da convenção, principalmente da lei 4.591/64.

Neste contexto, o artigo 1.340 do novo código civil é bem claro, delegando responsabilidade a quem dela fizer uso exclusivo e sendo reforçado o mesmo entendimento nas inúmeras jurisprudências, que confirmam esse ônus para o condômino que dela se serve.

Nestes casos, o síndico deve tomar providência legal quando os absurdos começarem a acontecer, levando para assembléia geral, em item específico, deliberando e votando a proibição de determinadas condutas, aplicação de multa prevista na convenção e buscando solucionar na justiça, quando persistirem.

O mesmo se aplica quando a convenção for omissa quanto a quem cabe a conservação e manutenção. Neste caso, o síndico deverá convocar Assembleia geral, com item específico, onde explicará a situação para os demais condôminos, devendo sempre recorrer à ajuda de um profissional especializado (advogado) que irá fornecer um parecer do entendimento legal (código civil, artigo 1.340) sobre o assunto, e dar as opções possíveis e melhores para os condôminos.

A verdade é que não há caminho fácil.

O amplo debate em assembleia e os devidos entendimentos sobre o assunto levará aos condôminos tomarem a decisão acertada para seu condomínio. Poderão optar em arcar com esta despesa das portas da garagem e dividir entre todos, ou poderão deliberar que cada condômino, a quem delas se serve, deverá arcar com suas respectivas despesas, desde que seguindo o padrão estabelecido pelo condomínio, inclusive na assembleia (modelo, cor, material, entre outras possibilidades).

A assembleia poderá encontrar outra forma de resolver o problema da substituição, por exemplo, os condôminos em assembleia deliberam quem irá arcar com os valores da substituição dos portões e portas de determinadas garagem, e os mesmos poderão repassar os valores de forma parcelada para o condomínio.

Se a convenção for omissa quanto às responsabilidades, para que o condomínio não tenha que sempre se valer do judiciário, deverá instituir a atualização da convenção com base o Novo Código Civil, lei 10.406/2002.

A manutenção e conservação do bem é uma obrigação de quem dela se utiliza. Toda vez que um condômino for trocar qualquer coisa de sua unidade que faça parte do todo, ou seja, tem um padrão estabelecido no condomínio, deve questionar e ter autorização da assembleia.

Não pode o condômino utilizar de seu direito, que dentro do condomínio ele o tem em divisa com outrem, para se beneficiar ou aplicar suas vontades.

A lei deve sempre ser respeitada.

A vida em comunidade condominial tem seus desafios e frustrações e para tanto devemos buscar saídas de forma inteligente para todos dentro do condomínio.

Qualquer dúvida ou necessitando de mais informações, estamos à disposição.