EXCLUSÃO DE CONDÔMINO ANTISSOCIAL

Bastante complexo e de interesse de muitos síndicos, a expulsão ou exclusão de proprietários dos seus apartamentos ainda não é um tema corriqueiro entre os juristas. Este ano, o assunto já fez parte dos noticiários em razão de dois condomínios, localizados em bairros nobres da cidade de São Paulo, conseguirem, em primeira instância, sucesso na remoção do condômino antissocial.

No primeiro caso, a sentença publicada em março determinou que os réus fossem "excluídos do direito de residir no imóvel que possuem no condomínio, bem como também impossibilitados de, por meio de artifício ou simulação, locarem a mesma unidade ou receberem-na em usufruto, valendo a declaração judicial para estender as mesmas restrições a quaisquer unidades do Condomínio Edifício Helbor La Reference, no prazo de 60 dias, a contar do trânsito em julgado, sob pena de remoção forçada."

A ação, proposta em 2016, contou com mais de três anos de reclamações, notificações, advertências, multas e assembleias contra os moradores causadores da perturbação.

No segundo caso, a ação foi proposta no mesmo ano de 2016, contudo o mesmo morador já tinha sido réu em outra ação movida pelo mesmo condomínio no ano de 2009, resultante de graves infrações condominiais que ocorriam desde 2006. Aqui a sentença determinou a desocupação do "imóvel no prazo de 60 dias a contar do trânsito em julgado, sob pena de recobro forçado."

As datas entre os inícios das infrações e a propositura das ações foram apresentadas para auxiliar o leitor na elucidação do período razoável para se propor a ação de exclusão de condômino antissocial.

Observa-se que ambas as ações foram propostas após três anos de reclamações formais e contínuas contra os proprietários, e por reclamações formais entende-se aquelas realizadas nos livros de registros de reclamações, nas notificações comprovadamente encaminhadas, nas cartas de advertências e multas encaminhadas com aviso de recebimento e até mesmo boletins de ocorrências e processos formalizados pelos condôminos que se sentiram prejudicados com o comportamento dos moradores infratores.

Não bastasse todas as reclamações formais efetivadas pelos vizinhos e pelo próprio condomínio, nos dois casos apresentados houve a realização de assembleia geral, nos moldes do parágrafo único do artigo 1.337 do Código Civil, respeitando-se o quórum lá previsto, cujo texto está abaixo transcrito:

"Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia."

Aqui cabe um parênteses para esclarecer que não é qualquer reclamação ou desentendimento que se enquadra como antissocial. Embora a conduta antissocial não tenha uma definição prevista em lei, para o condômino infrator se encaixar nessa categoria há a necessidade de que suas transgressões sejam graves e constantes e as advertências, multas, boletins de ocorrência e até ações penais não sejam eficazes para impedir a continuidade do comportamento infrator.

Conforme mencionado em uma das sentenças, Jorge Elias Nehme, "in" Tutela de Exclusão do Condômino Nocivo, RT, Ano 91, dezembro de 2002, vol. 806, pág. 44 e 46, esclarece que "É importante frisar que a sanção de exclusão do condômino somente é cabível naqueles casos em que seu comportamento é tão nocivo que prejudica o uso das outras unidades pelos demais, expondo-os a risco ou mesmo perturbando-lhes o uso e gozo de suas respectivas áreas privadas, retirando-lhes o sossego e a tranquilidade do lar."

Desse modo, resta claro a necessidade de que as infrações sejam graves e recorrentes e que permaneçam a ocorrer mesmo após a aplicação de todas as medidas legais. E mesmo que não haja previsão expressa na lei acerca da possibilidade de se excluir proprietário de sua unidade autônoma, também não há a sua vedação, sendo possível sua aplicação em respeito ao que determina o artigo 1.228 e seus parágrafos 1º e 2º, do Código Civil:

"Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
§ 1o O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.
§ 2o São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem."

Assim, para se socorrer do judiciário para a exclusão de proprietários antissociais, se faz necessário comprovar a constância da conduta grave e perigosa ou que perturbe o uso e gozo das áreas privadas ou comuns pelos demais, e que se demonstre que as demais sanções pecuniárias e jurisdicionais tenham sido ineficazes.