Projeto de Lei do Senado nº 2370/2020 pretende impossibilitar a vida condominial.

Rubens Moscatelli, Presidente do Sicon.

A pandemia do COVID-19 transformou a vida, tal como a conhecíamos e desfrutávamos antes. Como diz uma expressão popular e antiga: "éramos felizes e nem sabíamos".

E neste momento o que não falta é político pensante criando projetos de lei.

Sabemos que nenhum político veio de outra dimensão ou de outro planeta. Não vieram efetivamente! Eles são da mesma natureza de que qualquer integrante da sociedade, respiram oxigênio e expiram gás carbônico.

Contudo, acredito que muitos estão ávidos por aparecerem como os salvadores, os campeões, os únicos pensantes no planeta.

O Projeto de Lei do Senado nº 2370/2020 de autoria da Senadora Rose de Freitas é um exemplo categórico daquilo que falo.
A pretensão do projeto de lei é impedir, para não dizer inviabilizar, os condomínios edilícios brasileiros, ao tornar obrigatório quorum especial de 2/3 para o aumento do valor da cota condominial.

Fico triste em observar que a pandemia tem sido justificativa para enxergar que os condomínios tem sua importância econômica, apesar de não serem produtores de produto e não terem o objetivo do lucro ou resultado.

Os condomínios para existirem juridicamente, só poderão exercer adequadamente sua gestão, após obterem o Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica - CNPJ, emitido pela Receita Federal do Brasil. No âmbito dos encargos sociais ele tem as mesmas obrigações de uma grande empresa, inclusive quanto aos percentuais de recolhimento da contribuição junto ao INSS e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço aos seus empregados.

Aliás no âmbito tributário ele é obrigado a reter, informar e recolher tributos federais, estaduais e municipais a todo e qualquer prestador de serviços que seja seu contratado.
A indignação é muito grande entre as milhões de comunidades condominiais, sejam elas de qualquer nível econômico, pois as obrigações são iguais em qualquer dos casos.

A pandemia massacrou, até a semana passada, nada menos do que 600.000 empresas, o que equivale dizer que no mínimo 1.200.000 pessoas perderam ocupação e, portanto, estão inadimplentes.

Nos condomínios de nossa região, antes da pandemia o índice de inadimplência estava em redução, seja pelos novos instrumentos judiciais postos à disposição, seja por que a economia vinha melhorando (inúmeras pessoas desempregadas se transformando em Micro Empreendedores Individuais). Contudo, a partir das medidas de isolamento social, absolutamente necessária para que o SUS pudesse, minimamente, atender a todos com qualidade, explodiu qualquer chance de sucesso imediato.

Não somos contra a prevenção da saúde e ao combate de qualquer pandemia ou epidemia, mas por outro lado, e em razão dessa situação inimaginável, somos favoráveis a amplificação do conhecimento e de boas ideias, a fim de que todos, embora com alguma restrição, possam viver harmonicamente.

O referido Projeto de Lei do Senado interfere equivocadamente nas rotinas condominiais.
EFETIVAMENTE!

Ainda que se pretenda restringir no tempo a vigência de uma futura lei (enquanto durar a pandemia), o fato é que o aumento da inadimplência em geral, nos condomínios em particular, já é fato. Os condomínios têm fundo de reserva e deverão lançar mão dele para atender emergências, mas não podem submeter ao sufrágio popular a decisão de aumentar ou manter o valor da cota condominial.

Só para melhorar as informações e demonstrar que o Projeto de Lei do Senado não irá melhorar a vida de ninguém, inclusive dos inadimplentes, há diversos exemplos de síndicos que tinham como proposta manter o valor da cota condominial fixo, desconsiderando inflação ou qualquer situação extraordinária, o resultado ao final da gestão é de que ocorreu um déficit nas contas do condomínio.

As finanças do condomínio normalmente operam com previsão orçamentária, que aliás é obrigatória, nos termos do Código Civil, conforme artigo 1.347. Dessa forma, a expectativa de gastos e de recebimentos é antecipada aos condôminos pelo período de 12 meses.

Qualquer alteração da situação econômica demanda a correção dos valores a serem arrecadados, tanto para valor superiores ou inferiores, mas sempre em deliberação de assembleia previamente convocada para analisar essa situação.

Em qualquer assembleia condominial, para sua validade não ser questionada de maneira efetiva, é necessária a convocação de todos os condôminos, a condição é ser titular da unidade autônoma junto ao cartório imobiliário. Assim, todos tendo sido convocados e tendo interesse em discutir a respeito dos assuntos sobre a condução da gestão de sua propriedade deveriam comparecer sem qualquer tipo de questionamento, ou se fazendo representar, nos termos da lei e das convenções, ao ato a ser praticado.

Em termos da situação atual, a pandemia impede que nos reunamos presencialmente, e ainda se tivermos que contar com o voto de 2/3 para que as finanças condominiais sob a responsabilidade do síndico possam ter êxito é um despropósito e um sonoro equivoco, demonstrando que para debater qualquer assunto é necessário nos aprofundarmos e ouvirmos todos os lados das questões que pretendemos interferir.

Só para finalizar, o Projeto de Lei do Senado 2370/2020 lança conceito jurídico novo e indeterminado para se referir à abrangência de sua aplicabilidade, porquanto dispõe que será aplicado aos condomínios edilícios, urbanos simples e de lotes de natureza residencial (artigo 1º "caput"), enquanto a ementa é genérica se referindo aos condomínios edilícios e de lotes.

Estamos à disposição para qualquer dúvida e esclarecimentos.